Le zanzariere sono deducibili al 50% solo se hanno determianti requisiti, in particolare secondo l’Agenzia delle Entrate solo quando la zanzariera è considerata schermatura solare. Per raggiungere questo obiettivo, dovrai installare anche la vetrata esposta al sole. Se installi solo le zanzariere non avrai diritto alla detrazione.

Questo è il succo del discorso, ma l’argomento richiede di essere approfondito per capire se puoi usufruire o meno delle detrazioni previste.   

Se sei interessato al bonus zanzariere 2022, continua a leggere, in questo post ti spiego quali sono i requisiti per avere la detrazione fiscale del 50% sulle zanzariere, secondo le disposizioni dell’Agenzia delle Entrate. Vedrai che alla fine tutto ti sarà molto più chiaro.

Zanzariere detraibili al 50%, una valida soluzione per contrastare caldo e insetti

La stagione estiva è ormai iniziata ed ecco che gli armadietti della cucina si riempiono di piastrine e fornelletti elettrici per tenere lontano le zanzare dagli ambienti interni. Mentre in giardino è il momento di sfoggiare le candele alla citronella e posizionare gli zampironi. Esiste altresì una soluzione più ecologica per difenderci dagli attacchi delle zanzare e degli insetti in generale, le zanzariere! E’ per questo che ho deciso di scrivere questo post  sulla detrazione fiscale per le zanzariere anche nel 2022. La detrazione, infatti è un argomento che può complicarsi, se non affrontato correttamente. 

Se vuoi installare nuove zanzariere alle finestre o alle porte di casa, potresti aver sentito parlare del bonus zanzariere, ovvero la possibilità di usufruire di un agevolazione fiscale al 50% per le nuove zanzariere di casa tua. Questa detrazione fiscale del 50% ti consentirebbe di godere della detrazione fiscale sulle imposte di Irpef ( o Ires). 

Devo iniziare subito facendo alcune precisazioni: non tutte le zanzariere sono detraibili. Delle semplici zanzariere che rimuovi in inverno per esempio, non beneficiano della detrazione. Le zanzariere, infatti, devono soddisfare determinati requisiti che ora andremo insieme a vedere.

I requisiti per la detrazione

Bonus Zanzariere 2022: hai diritto alla detrazione fiscale del 50% sulle zanzariere che installi solo se soddisfano questi requisiti:

  1. Le zanzariere devono essere fisse, le zanzariere rimovibili non fanno parte della detrazione. 
  2. Gli schermi devono proteggere una superficie vetrata (portafinestra o finestra). Questo requisito viene rispettato se installi zanzariere a protezione di finestre e porte-finestre;
  3. Le zanzariere devono essere regolabili, cioè devono poter essere alzate o chiuse a seconda della presenza del sole. 
  4. Le zanzariere devono avere il marchio CE ;
  5. Le zanzariere dovrebbero essere considerate una schermatura solare. Per soddisfare questo requisito, il valore di Gtot tra zanzariera e finestra deve essere inferiore a 0,35. In breve, questo risultato si può ottenere solo se, insieme alla zanzariera, viene montato anche un vetrocamera di tipo D n. 4/16/4 dotato di gas argon. L’ultimo requisito, che è il limite Gtot, è stato introdotto dall’ENEA : in assenza di tale requisito il costo della zanzariera non è detraibile.

Ricorda: non puoi avere diritto alla detrazione se sostituisci solo i singoli componenti della zanzariera, ad esempio se sostituisci solo gli schermi.

Per beneficiare della detrazione è necessario installare anche nuove finestre. Quindi se installi solo le zanzariere non hai diritto alla detrazione.

Come funziona e chi può accedere al bonus zanzariere

A questo punto, probabilmente ti starai chiedendo quali immobili possono beneficiare della detrazione. La detrazione spetta per immobili di qualsiasi categoria catastale quali condomini, residence, bar, negozi, hotel, ristoranti o uffici. Sono comunque esclusi gli immobili in costruzione o situazioni simili come in corso di ampliamento, gli immobili devono già esistere.

Bonus Zanzariere: chi sono i beneficiari?

I soggetti che possono beneficiare della detrazione fiscale del 50% sono tutte le persone fisiche o giuridiche titolari dell’immobile a qualsiasi titolo. Ad esempio proprietari, affittuari, condomini (ad esempio nel caso di installazione di una zanzariera in un’area comune).

Come funziona

La detrazione è del 50% del costo di installazione della protezione solare. Tale rimborso IRPEF (o IRES se sei un’impresa) sarà suddiviso in 10 rate annuali. Ad esempio, se spendi 4.000 euro in zanzariere e finestre, avrai diritto a un rimborso di 2.000 euro in 10 rate da 200 euro all’anno.

Come ottenere il bonus zanzariere?

bonus zanzariere detrazione fiscale

Come dicevo prima, i consumatori privati ​​hanno diritto al rimborso IRPEF con la dichiarazione dei redditi, mentre le aziende hanno diritto al rimborso Ires . In entrambi i casi le fatture di acquisto devono essere conservate intestate alla ditta che esegue l’installazione di zanzariere e finestre e il trasferimento del familiare da un conto corrente intestato alla persona o azienda in questione.

Presentazione della documentazione ENEA per la detrazione fiscale di zanzariere e finestre

Per avere diritto alla detrazione fiscale è necessario inviare una comunicazione all’ENEA, ente nazionale che opera nel settore energetico e ambientale. La comunicazione deve essere inviata attraverso l’ apposita pagina di Ecobonus Enea entro 90 giorni dall’accettazione dei lavori (Agenzia delle Entrate, res. N. 244/E/2007). La prova può essere effettuata anche dall’impresa che ha eseguito i lavori. La dichiarazione di conformità rilasciata dall’azienda ed eseguita ai sensi del DM 37/08 vale anche come rapporto di prova.

Chi può inviare la comunicazione ENEA per la detrazione delle zanzariere?

La comunicazione ENEA per la detrazione fiscale di zanzariere e finestre può essere effettuata da:

  • Beneficiario della detrazione fiscale che ha pagato l’intervento (se sono presenti più beneficiari, ad esempio due coniugi comproprietari dell’immobile che hanno sostenuto entrambe le spese, la dichiarazione deve essere compilata da uno solo dei due)
  • Amministratore condominiale per interventi relativi alle parti condominiali, come le zanzariere installate nelle parti comuni;
  • Intermediario : le imprese qualificate che compilano la dichiarazione per conto dei soggetti sopra indicati e che offrono il servizio di invio di comunicazioni ENEA.

Se sei il beneficiario e desideri contattare tu stesso ENEA, devi prima registrarti sul sito https://ecobonus2020.enea.it cliccando sul pulsante di registrazione ed inserendo i dati che ti verranno richiesti.

  • Zanzariere detrazione fiscale: quali documenti conservare?
  • Nel caso in cui l’Agenzia delle Entrate verifichi le zanzariere deducibili, vi consiglio di continuare a conservare a lungo termine i seguenti documenti :
  • Rapporto di prova e dichiarazione di conformità (spesso lo stesso documento);
  • Originale della comunicazione ENEA correttamente sottoscritto;
  • Ricezione della comunicazione ENEA (codice CPID che garantisce la corretta trasmissione della documentazione);
  • Fatture relative alle varie spese sostenute;
  • Ricevuta del bonifico parlante.

Detrazione fiscale relative al bonus zanzariere: conclusioni

Come abbiamo visto insieme, avere una detrazione fiscale del 50% sulla zanzariera non è proprio una cosa semplice. Questo perché le zanzariere possono essere considerate protezione solare solo sostituendo i serramenti (di tipo D, con doppio vetro 4/16/4 e con gas argon).

Tuttavia, se rientri in questa casistica non lasciarti sfuggire questa occasione di risparmio. Se hai già affrontato tutta la pratica, condividi con noi la tua esperienza. 

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Inoltre, ti informiamo che siamo a tua completa disposizione per qualsiasi domanda sulla gestione del condominio di cui potresti aver bisogno.


Se nel tuo condominio hai un vicino di casa che non paga le rate condominiali da anni e ti sei sentito rispondere che tanto non si può fare nulla, perchè non è lui il proprietario… “e chissà quali impicci ci sono… non ne usciremo mai”, non perdere l’entusiasmo! In questo post parliamo dell’obbligo di effettuare le visure nei registri immobiliari da parte dell’ amministratore di condominio.

Ci sono alcuni aspetti della vita in condominio che devi conoscere, per esempio:

” Lo sapevi che il tuo amministratore di condominio è obbligato ad accedere ai registri immobiliari per verificare la proprietà dei condomini?”

In questo post, ti svelo tutto quello che devi sapere prima di gettare la spugna e pagare le quote condominiali anche per i morosi, o per quel condomino apparente, che viene tutti gli anni a farsi la vacanza nell’appartamento di sopra, di cui però non si conosce il proprietario.

Seguimi.

Il registro dell’anagrafe condominiale


Per prima cosa devi sapere che nel tuo condominio si tiene per legge un Registro di Anagrafe Condominiale. E’ l’amministratore che deve provvedere alla sua tenuta e al suo aggiornamento, anche attraverso l’obbligo di effettuare le visure, lo prevede il codice civile all’art 1130.

Ma attenzione in questo registro troverai solo alcune informazioni:

  • generalità dei ciascun condomino, codice fiscale, residenza o domicilio
  • i dati catastali di ciascuna unità immobiliare
  • ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.

Quindi se ti stai chiedendo come compilare il registro di anagrafe condominiale? Sappi che dovrai inserire solo i dati che ti ho appena elencato.

Nel registro di anagrafe condominiale non troverai informazioni circa i contatti privati dei condomini per esempio, o dati relativi al loro stato di salute. Queste sono informazioni tutelate dalla privacy.

Come reperire i dati del condomino?
Ogni cambiamento nella proprietà di un appartamento deve essere comunicato all’amministratore entro 60 giorni, per iscritto. Questo vale anche per box, o qualsivoglia unità immobiliare e pertinenza, oppure per la sua effettiva occupazione – vedasi nel caso di affitto del bene.

In assenza di tempestiva comunicazione, l’amministratore che ha informazioni imprecise o incomplete deve sollecitare le informazioni aggiornate con lettera raccomandata.

Passati 30 giorni dalla richiesta, e qualora il condomino sollecitato non comunichi nulla, l’amministratore condominiale procede all’acquisizione delle informazioni necessarie addebitando il costo al condomino inadempiente, attraverso l’accesso ai registri immobiliari.

In questo caso l’amministratore per esempio, procede richiedendo una visura ipotecaria presso la conservatoria della provincia del comune in cui si trova l’immobile. Verificando così i passaggi di proprietà attraverso gli atti d’acquisto, vendita, donazioni, ipoteche, pignoramenti etc…

Obbligo dell’amministratore di effettuare le visure presso i registri immobiliari

Perchè ti ho parlato dell’esistenza del Registro di anagrafe condominiale? Perchè è da qui che si individuano i condomini tenuti al pagamento delle spese condominiali. L’amministratore di condominio, riscuote le quote relative alle spese comuni approvate dall’assemblea, controllando preventivamente i registri immobiliari per verificare il titolo di proprietà dei condomini e riportarle coerentemente sul registro di anagrafe condominiale.

Il codice civile infatti, all’art 63 delle disp. att., prevede che per la riscossione delle quote, l’amministratore possa ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, senza dover richiedere l’ autorizzazione dell’assemblea.

E’ chiaro quindi che l’amministratore di condominio, per conseguire il pagamento delle rate condominiali, è obbligato a controllare preventivamente i registri immobiliari per accertare la titolarità della proprietà.

Ma quali sono i registri immobiliari che dichiarano inequivocabilmente la proprietà dell’immobile?

Non tutti sanno che la visura in Catasto non prova il titolo di proprietà di un immobile in esso registrato.
Fatta questa premessa, va da sè che con la sola visura catastale non si potrà accertare la titolarità di un diritto reale o, tanto meno, di un diritto di godimento.

Per esempio, l’appartamento di Tizio potrebbe infatti essere intestato in Catasto a Caio, a causa della mancata voltura di un precedente atto notarile, oppure potrebbe essere intestato solo ad un coniuge mentre la proprietà effettiva è di entrambi i coniugi che si trovano in comunione dei beni. Ancora, l’immobile può essere intestato in Catasto a più eredi, senza che siano specificate le quote di ciascuno.

Per accertare l’effettivo proprietario, usufruttuario, conduttore o comodatario, l’Amministratore dovrà richiedere alla Conservatoria dei Registri Immobiliari una visura ipocatastale dell’immobile. Questa infatti individua i soggetti che risultano censiti in Conservatoria in qualità di titolari di diritti reali o di diritti di godimento su un immobile ed attesta la titolarità giuridica siano essi persone fisiche o giuridiche.

Condomino apparente e decreto ingiuntivo

Partiamo subito chiarendo quale sia la figura del condomino apparente, ossia di quel soggetto che pur non essendo un condomino dell’edificio sulla carta, si è sempre comportato come tale.
Questa condotta ha creato nell’amministratore del condominio la convinzione che fosse lui il titolare della porzione dell’immobile e fosse quindi legittimato passivo rispetto alla pretesa di pagamento di spese relative alla sua quota condominiale.

Un’aspetto da non sottovalutare soprattutto nel momento in cui l’amministratore di condominio deve procedere alla riscossione delle quote condominiali dei morosi, attraverso decreto ingiuntivo. Infatti il soggetto passivo di tale atto, cioè chi può essere colpito dal decreto ingiuntivo, è il proprietario dell’immobile e non chi con il suo comportamento ha fatto credere di esserlo.

Anche la Cassazione è tornata sull’argomento con la sentenza Cassazione, Sez. VI, Ordinanza n. 724 del 15.01.2020, sancendo un orientamento ormai consolidato in dottrina e in giursprudenza, secondo cui il recupero coattivo delle morosità di una determinata unità immobiliare può avvenire avverso il legittimato passivo, cioè il vero ed effettivo proprietario o usufruttuario e non chi possa apparire come tale.
La sentenza n. 5035 a Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione nel marzo del 2002 è ancor più illuminante laddove si chiarisce che:

“ Nell’ipotesi in cui l’amministratore agisca per il recupero delle spese di competenza, l’osservanza del dovere di consultazione dei registri immobiliari presso la conservatoria assume rilievo ed è preminente (rispetto al contrapposto dovere di correttezza e informativa) per l’individuazione del vero condomino obbligato, non solo perché corrisponde a regola di normale prudenza accertare l’effettivo legittimato passivo allorché si intende dare inizio ad un’azione giudiziaria, ma anche perché appare conforme al sistema della tutela del credito”.

Norme e sentenze per: l’obbligo per l’amministratore di condominio di visure nei registri immobiliari

Qui di seguito ti riepilogo la normativa di riferimento citata in questo articolo, quando si parla di accesso ai registri immobiliari dell’amministratore di condominio.

  • Il codice civile all’art 11130 che così recita: “L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:…6) curare la tenuta curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale…”
  • Il codice civile infatti, all’art 63 delle disp. att., prevede che per la riscossione delle quote, l’amministratore possa ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, senza dover richiedere l’ autorizzazione dell’assemblea.
  • Cassazione, Sez. VI, Ordinanza n. 724 del 15.01.2020
  • Ordinanza Cass. 23 maggio 2022 n. 16614 dove si è ribadito l’orientamento consolidato della Corte, sull’individuazione dell’effettivo proprietario dell’immobile come legittimato passivo (e non anche chi possa apparire tale), poggiando la responsabilità “pro quota” dei condomini sul collegamento tra il debito e la titolarità del diritto reale condominiale, emergente dalla trascrizione nei registri immobiliari (Cass. Sez. Unite, 08/04/2002, n. 5035; Cass. Sez. 2, 03/08/2007, n. 17039; Cass. Sez. 2, 25/01/2007, n.1627; Cass. Sez. 6 – 2, 09/10/2017, n. 23621).

Conclusioni


Ora che sai di avere diritto di prendere visione del Registro di Anagrafe Condominiale, quali dati troverai e soprattutto come individuare i tuoi vicini di casa quali proprietari reali degli immobili nel tuo condominio, hai ottime possibilità di godere di un ottima gestione condominiale.

Tutto ciò a patto che l’amministratore abbia provveduto a tenere aggiornato il Registro e che abbia effettuato i dovuti controlli prima di adoperarsi per riscuotere le quote dai morosi.

Se così non fosse, si espone in prima persona alla revoca.

Inoltre l’amministratore che si vede recapitare un decreto ingiuntivo a carico del condominio, oltre ad essere obbligato ad informare i condomini, deve comunicare al creditore i nominativi dei condomini morosi, senza che questo sia considerato un atto contrario alle disposizioni in materia di tutela dei dati personali.

Questo significa che il fornitore del condominio che abbia chiesto ed ottenuto il decreto ingiuntivo contro il condominio, prima di agire contro chi ha già pagato deve provare ad escutere chi è moroso.

Vuoi conoscere le nostre novità quando si parla di condominio, assemblee virtuali, servizi condominiali esclusivi, servizi whatsup per il tuo condominio o vuoi conoscere i nuovi Amministratori di Condominio a Cagliari e dintorni? Contattaci.

Dirti che siamo uno dei migliori amministratori di Condominio a Cagliari e provincia non avrebbe valore o sarebbe poco credibile. Addirittura sarebbe un argomento controproducente per la promozione del nostro studio.

Quali garanzie ti offre un Amministratore di Condominio a Cagliari che parla solo di se stesso e di quanto bene lo fa? Che sul proprio sito web evidenzia, ad esempio, un fatto non verificato dai clienti soddisfatti che ha?

I migliori Amministratori di Condominio a Cagliari, secondo noi

Considera al meglio le diverse offerte che potresti ricevere, quando cerchi un amministratore di condominio a Cagliari e provincia.

Ecco quali temi affronteremo in questo post:

  • Caratteristiche di un buon Property Manager a Cagliari nell XXI secolo
  • Un Amministratore di Condominio trasparente a Cagliari
  • Promuovere l’onestà nell’amministrazione della proprietà
  • Servizi dinamici di un’ amministrazione condominiale a Cagliari 
  • Eccellente attenzione alle proprietà immobiliari gestite a Cagliari
  • Un amministratore di condominio a Cagliari aggiornato e sempre sul pezzo 
  • Servizi complementari di Revisione condominiale a Cagliari

Caratteristiche di un buon Property Manager a Cagliari nell XXI secolo

Immagina di essere il proprietario di un appartamento in condominio, in cui sai e hai prove per dimostrarlo, che l’amministratore non è “professionale” come dovrebbe essere.

Commette errori e adotta procedure, che generano un profondo malcontento e sfiducia di molti proprietari, al punto da volerlo cambiare?

Se ti stai identificato in quanto detto sopra, sarà interessante per te leggere quali aspetti della gestione sono importanti per il tuo condominio e cosa valutare nel preventivo di gestione che ti viene presentato.

Conoscere questi aspetti dell’offerta di gestione condominiale che si approverà nel tuo condominio, aiuterà ad evitare le lamentele, i dubbi e le preoccupazioni, in prima persona, che il proprietario di un appartamento in un condominio di Cagliari ci ha recentemente inviato.

Continua a leggere, quello che ho da raccontarti, ti aiuterò a essere attento nel caso in cui accadano problemi simili  nel tuo condominio e ad adottare le misure appropriate.

Lo sapevi che in media riduciamo del 12% le spese del condominio che gode dei nostri servizi di amministrazione?

Un Amministratore di Condominio trasparente a Cagliari

Ci sono numerosi condomini  che lamentano la mancanza di trasparenza del loro amministratore condominiale.

Di questo argomento, se vuoi puoi leggere casi insoliti su internet.

Non c’è dubbio che la trasparenza sia oggi un attributo imprescindibile, e che qualsiasi amministratore di condominio deve garantirla con fatti e meccanismi di gestione.

Ci sono ormai a disposizione innumerevoli strumenti tecnologici per consentire l’accesso alla documentazione condominiale, il nostro studio ad esempio utilizza l’App Miocondominio che con una semplice User id e password consente agli amministrati di verificare la gestione in tempo reale.

Ma oltre a questo ci sono le best practice della gestione che consentono di trasmettere regolarmente le informazioni circa fatture fornitori, estratti conto dei condomini e così via.

E’ un diritto del condomino di richiedere le informazioni circa la gestione, previsto dal codice civile e la cui evasione comporta gravi conseguenze per l’amministratore negligente.

Promuovere l’onestà nell’amministrazione della proprietà

Strettamente collegata al punto precedente, l’onestà non è solo presunta, ma deve essere dimostrata. È fondamentale incorporare elementi che impediscano all’amministratore di condominio di poter utilizzare a proprio piacimento le risorse economiche dei condomìni.

Offrire un intranet ai clienti, in cui poter accedere 365 giorni – 24 ore, per vedere lo stato reale e aggiornato dei conti e delle spese della collettività; insieme alla presentazione dei vari preventivi, quando ci sono diverse aziende che si propongono per l’esecuzione dei lavori. Sono pratiche che denotano l’onestà di qualsiasi amministratore ed evitano malintesi.

Servizi dinamici di un’ amministrazione condominiale a Cagliari 

Tu cosa intendi per servizio dinamico? Per noi questa parola si spiega con alcuni esempi:

Esecuzione nei tempi previsti/promessi di quanto deliberato in assemblea di condominio; oltre a risolvere il più rapidamente possibile problemi e conflitti che possono sorgere in qualsiasi condominio;

E’ fondamentale comunicare in ogni momento i lavori svolti alla comunità dei proprietari, anche attraverso i consiglieri dove presenti.

Eccellente attenzione alle proprietà immobiliari gestite a Cagliari

Ti è mai capitato di chiamare o inviare una mail al tuo amministratore di condominio, e non solo nessuno risponde, ma devi insistere o addirittura arrenderti quando dopo giorni o settimane nessuno ti ha contattato per rispondere alla tua richiesta? 🤔

Ci sono amministratori di condominio che, giustificati ​​dalla carenza di persone competenti e motivate nella loro forza lavoro  e alla scarsa messa a punto dei loro sistemi di gestione interni (aspetto che a sua volta genera stress interno e demotivazione), forniscono una qualità del servizio e un’attenzione disastrosa ai propri amministrati.

Un amministratore di condominio a Cagliari aggiornato e sempre sul pezzo 

Insieme al punto precedente, un aspetto che molti clienti apprezzano è che offriamo loro informazioni aggiornate su: versamenti individuali, sul proprio condominio, 24 ore al giorno, 365 giorni all’anno. Volendo, possiamo tenere le assemblee condominiali in videoconferenza.

Allo stesso modo, sappiamo, perché è così che ce lo trasmettono, che la gestione tempestiva dei sinistri è essenziale.

Per questo, oltre ad avere un team di professionisti esperti e motivati, per i condomini gestiti su Cagliari e provincia, è essenziale che i nostri sistemi e processi interni siano costantemente aggiornati.

Questo ci permette di gestire efficacemente qualsiasi incidente che si verifica all’interno della proprietà condominiale. Un aspetto della gestione che può essere imprevedibilmente gravoso e variegato in certi periodi dell’anno.

Insieme a quanto sopra, ci sono altre pratiche essenziali per tenersi aggiornati sulle modifiche legislative che potrebbero influire sull’amministrazione degli immobili:

  • Adesione alle più importanti associazioni del settore, come l’Associazione Nazional-europea AMMinistratori d’Immobili di Cagliari;
  • Aggiornamento annuale obbligatorio per legge (DM 140, 13/08/2014);
  • Oltre alla continua partecipazione a corsi, seminari e webinar informativi offerti da questa e da altre istituzioni.

Servizi complementari di Revisione condominiale a Cagliari

Insieme a tutto quanto sopra, vorrei dirti che ci sono molti casi di clienti che si sentono anche soddisfatti e a proprio agio con il fatto che possiamo offrire loro servizi di Revisione contabile condominiale a Cagliari e altre città.

Copriamo infatti tutto il territorio nazionale, grazie alla presenza nello studio di revisori contabili condominiali certificati Uni 11777:2020.

Pensi che la contabilità condominiale lacunosa nel tuo palazzo implichi per te maggiori costi? Sospetti una gestione fumosa da parte dell’amministratore, probabilmente vuoi vederci chiaro. La revisione condominiale, potrà fare luce su molti aspetti della gestione.  

Ci auguriamo che questo post sia stato interessante e ti abbia fornito buoni spunti che potrai mettere in pratica.Ti invitiamo a seguirci su Facebook e Instagram per essere sempre aggiornato su tutte le novità e i consigli condominiali che pubblichiamo.

Inoltre, ti informiamo che siamo a tua completa disposizione per qualsiasi domanda sulla gestione del condominio di cui potresti aver bisogno.

Trovare un nuovo posto per mettere radici non è solo una questone di prezzo. È probabile che per la tua ricerca immobiliare tu prenda in considerazione diverse opzioni: casa o villetta schiera o appartamento in condominio e altro ancora?

Mentre confronti i diversi tipi di proprietà l’uno contro l’altro, è importante pensare non solo a ciò che puoi permetterti, ma anche alle tue preferenze e aspettative come proprietario di una casa o affittuario.

“Quando si tratta di decidere su quale stile di casa concentrare la propria ricerca, il compratore dovrebbe considerare il proprio budget e stile di vita, nonché quanto è disposto a dedicare alla manutenzione della casa”.

Forse stai comprando casa per la prima volta o sei un single che cerca di ridimensionare le proprie esigenze. Non importa a che punto ti trovi nella tua vita, considera questo post come la tua guida al tipo di alloggio che si adatta meglio alle tue esigenze.

Condominio vs.casa vs. villetta a schiera vs. appartamento

Tipologia di AlloggioCostoTipologia proprietàIdeale per
CondominioAcconto, rata mensile mutuo, rata condominialeproprietà Unità immobiliare, comproprietà delle parti comuniAcquirenti prima casa, chi vuole ridimensionarsi
CasaAcconto e rata mensile del mutuo, manutenzioneCasa e proprietà su cui si trovaCoppie, famiglie
Villetta a schieraAcconto, rata mensile del mutuo, quota condominialeUnità e proprietà su cui si trovaChi vuole più spazio di un condominio, ma non tutte le responsabilità di una casa
Appartamento in affittoDeposito cauzionale e canone mensileNessuna proprietàColoro che desiderano la flessibilità di trasferirsi o stanno risparmiando per un acconto

Condominio

Un condominio prevede che tu possa acquistare un’unità immobiliare all’interno di una comunità più ampia, che potrebbe essere un palazzo o un grattacielo. I condomini possono essere una buona opzione per chiunque desideri ridurre al minimo la manutenzione della casa, come chi compra ad uso investimento, una persona single, una coppia di proprietari anziani o persone che viaggiano frequentemente. 

Di tutte le tipologie di case in vendita sul mercato, i condomini “richiedono la minor quantità di manutenzione. Hai solo bisogno di manutentare i “muri interni”. Quindi, se il tetto perde o il tappeto nell’atrio deve essere sostituito, non è tua responsabilità: è il condominio per il tramite del suo amministratore condominiale che si occupa di tali compiti. Inoltre, alcuni condomini hanno portieri e offrono un adeguato livello di sicurezza, in particolare nelle grandi città.

Naturalmente, tu e tutti i tuoi vicini pagate le spese condominiali per coprire i costi. Inoltre le regole del condominio possono essere molto restrittive. Potresti non essere in grado di personalizzare la tua unità nel modo desiderato e ti potrebbe essere vietato affittarla ad altri.

Coloro che apprezzano la privacy potrebbero trovare anche le aree comuni di un condominio non ideali. “È importante tenere a mente che nei condomini, anche quelli più esclusivi, si condividono ascensori e altri servizi”.

Pro

  • Manutenzione limitata
  • Sicurezza extra

Contro

  • Canoni condominiali mensili
  • Spazi comuni

Case private

Quando la maggior parte delle persone parla di acquisto di una casa, intende l’acquisto di una casa unifamiliare, indipendente su proprie fondamenta. Non condivide muri o spazi comuni come fanno i condomini, i residence e villette a schiera, e potrebbe anche avere molto terreno intorno di cui godere in esclusiva.

Due dei maggiori punti di forza dell’acquisto di una casa sono la privacy e la libertà di arredarla e mantenerla come preferisci. (Nei limiti dei regolamenti urbanistici comunali e le ordinanze locali etc… ovviamente). “Possedere la propria casa ti dà più libertà di vivere come vuoi rispetto ai condomini, che hanno regolamenti che regolano ciò che puoi e non puoi fare”.

Le case unifamiliari sono solitamente un’opzione abitativa più spaziosa e potresti aspettarti un prezzo più alto di conseguenza. Ma non è detto, infatti molto dipende dalla location.

Se prendiamo in considerazione il mercato immobiliare romano il maggior numero di compravendite immobiliari per il comparto residenziale prodotte nel 2021 si registra nelle aree Fuori GRA Est, Casilina – Prenestina e Asse Colombo-Ostiense-Litorale.

La quotazione più elevata si registra nella macroarea Centro Storico romano e a seguire nelle macroaree Semicentrale Parioli –Flaminio, Semicentrale Salaria – Trieste – Nomentana e Semicentrale Prati – Trionfale che rappresentano le aree più prestigiose della città.

Più a Sud e nelle Isole solo per fare un esempio nel mercato immobiliare di Cagliari, la zona con il maggior IMI (quota dello stock di abitazioni compravenduto)  è la zona “Castello”, il principale dei quattro quartieri storici della città, seguita da “Stampace – Marina”, che comprende altri due quartieri dl centro storico di Cagliari.

Anche il quartiere “Villanova”, che completa le zone del centro storico ma meno apprezzata, registra un valore IMI tra i più alti della città, come anche la municipalità di Pirri. Quotazioni in crescita si registrano per i quartieri Amsicora-Monte Mixi e Mulinu Becciu – Fangario – Brotzu.

Inoltre per quanto riguarda le dimensioni,  per il Rapporto immobiliare 2022 dell’Agenzia delle Entrate, in Italia le abitazioni maggiormente vendute sono quelle con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 108,3 m2 che risulta in aumento rispetto al 2020 (+0,8 m2) e al 2019 (+2,2 m2 ). 

Concludendo, se stai pensando di comprare una casa unifamiliare considera che oltre a pagare di più in anticipo, probabilmente pagherai di più anche in futuro. Possedere una casa significa che sarai responsabile di tutta la cura, la manutenzione e le riparazioni del prato, che possono essere notevolmente più alte di quelle che avresti con un altro tipo di casa.

Qui ci sono più differenze tra casa unifamiliare e condominio.

Pro

  • Libertà sulle scelte estetiche
  • Più spazio, sia all’aperto che all’interno

Contro

  • Prezzo più alto
  • Tutta la manutenzione è tua responsabilità

Villetta a schiera

Le case a schiera possono essere molto più economiche da acquistare rispetto a una casa unifamiliare. Alcune hanno anche piccoli cortili o patii. Tuttavia, la maggior parte delle case a schiera moderne ha metrature piuttosto piccole e pareti esterne condivise con le case vicine.

Le villette a schiera di solito hanno anche un regolamento interno e le quote condominiali da pagare. Quando si tratta di poter prendere decisioni nel merito della propria abitazione, potresti avere un po’ più di autonomia rispetto ai proprietari di appartamento in condominio, ma le tue decisioni potrebbero comunque dover essere condivise con i tuoi vicini di casa.

“Più è vecchia la costruzione di una casa a schiera, più alte tendono ad essere le spese di manutenzione, perché le parti comuni della proprietà, che si tratti di terreno, piscina, tetti o rivestimenti, devono essere riparate nel tempo”.

Per gli acquirenti di case che discutono tra una casa o un ppartamento in condominio, una villetta a schiera potrebbe essere la scelta migliore. Hai più spazio, spesso su più livelli (come una casa unifamiliare), con meno manutenzione esterna (come in un condominio).

Pro

  • Prezzo piu ‘basso
  • Più spazio

Contro

  • Canoni mensili per le spese comuni
  • Muri condivisi

Appartamento in affitto in Residence

In questo caso analizziamo la scelta di vivere in un appartamento o immobile all’interno di un Residence in cui le singole unità vengono affittate, non vendute. Nelle città più grandi, questi possono essere appartamenti in residence che vengono affittati singolarmente. In questo caso spesso ci sono servizi condivisi per gli inquilini, come la palestra o la piscina.

Un fattore importante nel determinare se il residence o l’ appartamento è giusto per te dipende dal denaro: hai abbastanza contanti da versare per un acconto?

Ci sono anche altri aspetti da considerare. Per quanto tempo pensi di vivere lì? È probabile che tu abbia un lavoro o un cambiamento nello stile di vita che ti richiederebbe di trasferirti? Se hai intenzione di trasferirti entro cinque anni, potrebbe essere meglio affittare che acquistare per ora.

Affittare un appartamento in affitto in residence offre un posto in cui vivere escludendo la maggior parte delle responsabilità che derivano dalla proprietà della casa. Tuttavia, come con i condomini, sei limitato nelle modifiche che puoi apportare (pensa ai colori dei muri dentro casa o agli infissi) e il padrone di casa può stabilire dei limiti tipo non ammettere gli animali domestici. Inoltre, non stai facendo alcun investimento per il tuo futuro, né otterrai i vantaggi fiscali derivanti dall’essere proprietario di casa.

Qui ci sono più differenze tra condominio e appartamento.

Pro

  • Flessibilità di movimento
  • Nessuna manutenzione

Contro

  • Nessun investimento per diventare proprietario di casa in futuro
  • Devi rispettare le regole del padrone di casa

Conclusioni

Per aiutarti a scegliere tra un condominio, una casa indipendente, una villetta a schiera o un appartamento in affitto, considera i tuoi risparmi, di quanto spazio hai bisogno, per quanto tempo pensi di viverci e quanti soldi puoi comodamente spendere per le riparazioni, la manutenzione e i costi di ristrutturazione.

Fissati degli appuntamenti per vedere gli appartamenti disponibili nell’area della tua città che ti interessa di più, per vedere cosa c’è sul mercato nella tua fascia di prezzo. Considera di rivolgerti ad un agente immobiliare per aiutarti a restringere le tue scelte e fai ricerche approfondite prima di prendere una decisione. Parla con un amministratore condominiale nella tua città per una consulenza sulla tipologia di condominio e quali sono i documenti da richiedere prima di acquistare un appartamento nel tuo condominio preferito.

Stai pensando di comprare casa a Roma o di comprare casa a Cagliari? Qual’è la zona che ti interessa di più? Scrivicelo nei commenti.

Per chi compra casa per la prima volta, il pensiero delle manutenzioni della casa e del giardino fa venire l’ansia. Fortunatamente, ci sono diversi tipi di proprietà tra cui scegliere che non richiedono molta manutenzione e hanno un prezzo ragionevole per iniziare. Una di queste opzioni è il condominio.

Cos’è un condominio? Dovresti comprarne un’immobile in condominio? Ecco una guida alla vita in condominio per aiutarti a decidere se è quella giusto per il tuo stile di vita.

Cos’è il Condominio?

Condominio è sinonimo di comproprietà.

All’interno di un condominio infatti i proprietari possiedono congiuntamente aree comuni condivise, quali: piscine, garage, ascensori e corridoi esterni e palestre, solo per citarne alcuni.

Mentre alcuni condomini si identificano in palazzi e grattacieli, puoi trovare condomini orizzontali in alcune città. In generale, il proprietario possiede tipicamente l’interno dell’ appartamento e le componenti strutturali delle pareti esterne.

Il condominio attraverso il suo amministratore, gestisce le aree comuni e supervisiona il regolamento, le condizioni e le restrizioni che si applicano alla proprietà.

Il condominio è spesso indicato come un ente di gestione privo di personalità giuridica.

Perché comprare casa in condominio?

Per molti acquirenti, la risposta a questa domanda è la semplicità. Nella la maggior parte dei palazzi condominiali, devi solo prenderti cura degli interni. Tutto il resto è gestito da  un professionista che svolge l’attività di Amministratore di condominio. Non c’è prato da tagliare, aiuole da mantenere o vialetti da sgombrare dalla neve.

Questa opzione può essere particolarmente vantaggiosa per le persone anziane, coloro che viaggiano spesso o che non vogliono dedicare tempo alla manutenzione della propria casa.

Un altro aspetto importante è la questione del prezzo. I condomini sono stati storicamente più convenienti delle case unifamiliari e questa tendenza continua ancora oggi. Certo tutto cambia in base al mercato di riferimento e se si acquista in centro città o in periferia.

I condomini sono spesso più economici soprattutto in termini di tasse. Uno spazio più piccolo significa una bolletta ridotta per i servizi da pagare al comune.

C’è anche una vita comunitaria che le case unifamiliari spesso non offrono, inclusi spazi e servizi condivisi, eventi e altro ancora. Se sei una persona che viaggia spesso per lavoro o per paicere, è molto più facile  decollare, stare fuori casa o vivere stagionalmente in un’altra città, con la tranquillità di sapere che una volta chiusa a chiave la porta, tutto sarà sistemato. Questo può essere particolarmente vantaggioso se sei single oppure una coppia con figli fuori casa.

Fattori da considerare prima di acquistare casa in condominio

Qual è la differenza tra un condominio e una casa unifamiliare?

Se vivi in ​​un condominio, è casa tua, ma non è una casa singola. Questa è una distinzione importante, in particolare quando si tratta di manutenzione.

Pensa che possiedi una casa unifamiliare e il tetto deve essere riparato. Come proprietario di una casa, quella spesa ricadrebbe interamente sulle tue spalle.

Se possedessi un appartamento in condominio, quel costo sarebbe probabilmente diviso tra altri proprietari del condominio e una parte di esso potrebbe anche essere pagata tramite il fondo comune per ristrutturazioni o manutenzioni.

La condivisione delle spese può essere utile, ma è importante notare che chi ha la proprietà di un immobile in condonimio spesso deve seguire regole e restrizioni condominiali.

Ad esempio, potrebbero esserci requisiti estetici a cui attenersi, come l’obbligo di installare le stesse finestre di ogni altra unità. In poche parole, potresti non avere il controllo completo sulle decisioni da prendere sul tuo appartamento, mentre con una casa unifamiliare avrai molta più libertà.

Devo affittare o comprare casa in condominio?

Le tue finanze saranno il principale fattore decisivo per rispondere a questa domanda.

Come per qualsiasi tipo di casa, quando acquisti un imobile, avrai bisogno di una grossa somma di denaro per un acconto, oltre ai costi del mutuo.

Affittare un appartamento in condominio può anche essere una buona opportunità per testare se l’ edificio o la zona della città ti piace. Si tratta di un investimento di lungo termine per cui è importante essere certi di quello che si compra.

“L’affitto ti consente di testare l’esperienza della vita in un condominio per vedere se la ‘vita in condominio’ è qualcosa in cui vogler investire”.

Pro e contro di vivere in condominio

Se stai pensando di acquistare un condominio , è importante valutare pro e contro. La tua decisione si deve adattare al tuo stile di vita e al tuo budget.

Ecco alcune cose principali da considerare.

Pro

  • Abitazione a bassa manutenzione: il condominio è la scelta migliore per coloro che non vogliono accollarsi grandi costi di manutenzione (e responsabilità) della propria casa. Ad esempio: falciare il prato, riparare un tetto che perde, ecc…
  • Senso di sicurezza: alcuni edifici condominiali hanno personale della sicurezza che verificano gli ingressi e rendono difficile l’accesso dall’esterno rispetto. Molte persone single non amano vivere da sole e vivere in condominio le fa sentire più al sicuro. A seconda dell’edificio, potresti avere ingressi e parcheggio sicuri, un portiere e altri servizi che aumentano la sicurezza. Questo può anche essere un vantaggio se lavori in orari strani o viaggi frequentemente.
  • Opportunità di socializzare: alcune comunità di condomini organizzano eventi sociali come feste in piscina, barbecue e incontri con i cani. Inoltre, poiché vedi i tuoi vicini di passaggio, è molto probabile che tu non li incontri di persona. “I condomini sono un ottimo posto per incontrare persone dato che vivi accanto ai tuoi vicini e questo può fornire un grande senso di comunità.
  • Convenienza: i condomini tendono ad essere più compatti e a richiedere meno terreno rispetto alle case unifamiliari. Perciò anche le tasse sugli immobili tendono ad essere più basse. Comprare casa per la prima volta, può essere più semplice se è in condominio. E’ la partenza ideale proprio perché non c’è la stessa manutenzione di una casa unifamiliare. Allo stesso tempo puoi comunque sfruttare i vantaggi della proprietà e fare un investimento immobiliare.
  • Servizi: a seconda del condominio, potresti avere accesso a servizi di prim’ordine. Un’area barbecue, un centro business, una piscina, un parco per cani, un parcheggio coperto, una club house e altro. Il costo per usufruire di questi vantaggi è condiviso tra tutti i residenti.

Contro

  • Regolamento condominiale: una delle più grandi lamentele sulla vita in condominio è che le regole possono essere restrittive. Dalla raccolta dei rifiuti al rumore o a quali tipi di oggetti possono essere conservati nel tuo patio e quanti animali domestici puoi avere. Leggi il regolamento condominiale prima di acquistare un appartamento per assicurarti che le regole non siano un problema per te. Infrangerle le regole può portare a multe oltre che renderti la vita condominiale insopportabile.
  • Rischio dell’ investimento: l’investimento immobiliare in condominio può essere un più rischioso perché condividi la proprietà con altre persone nell’edificio. Non sai mai chi potrebbero essere i prossimi vicini di casa con un impatto sul valore del tuo investimento poiché ti trovi nello stesso complesso.
  • Mancanza di privacy: i condomini condividono aree comuni come l’atrio, i corridoi, i patii esterni e i servizi. Un condominio potrebbe non essere adatto a te se apprezzi la tua privacy. Lo spazio condiviso presenta anche problemi di rumore. Ad esempio, se il tuo vicino al piano di sopra si sveglia presto per lavoro, quei passi potrebbero buttarti giù dal letto. Se vuoi più riservatezza una villetta a schiera potrebbe essere un’opzione migliore.
  • Spazio esterno limitato: i condomini di solito massimizzano lo spazio immobiliare costruendo, il che spesso significa che lo spazio esterno o verde è limitato. “Se sei il tipo di persona che ha bisogno di molto spazio all’aperto per lavoro o piacere, un condominio potrebbe non essere adatto a te.
  • Aumento delle rate condominiale: le rate condominiali generalmente aumentano nel tempo per far fronte ai costi di manutenzione e agli eventuali servizi aggiuntivi. È importante considerare il costo delle quote condominiali nel budget per l’acquisto di una casa. Specialmente nei mercati immobiliari più costosi come quello di Roma o il mercato immobiliare di case vacanze in città di mare come Cagliari. Tieni presente, inoltre, che l’assemblea di condominio può approvare anche spese speciali obbligatorie per tutti i proprietari per spese impreviste o anche nuovi servizi.
  • Politiche di affitto restrittive: quando acquisti un unità immobiliare in un palazzo, ti impegni a seguire le regole. Potrebbe esserci un limite alle unità che possono essere affittate in un dato momento. Molti condomini non consentono ai proprietari di affittare le loro unità dopo l’acquisto. Quindi se stai acquistando per un investimento immobiliare assicurati e controlla le norme del regolamento condominiale sull’affitto.

Stai pensando di acquistare la tua prima casa in condominio o devi fare un investimento immobiliare nella tua città? Se non sei sicuro delle restrizioni che potresti avere dal regolamento condominiale, ti aiutiamo a scoprire tutto quello che potrai fare. Seguici su Facebook o Instagram

Hai scelto di acquistare la tua prima casa in condominio a Roma o Cagliari? Raccontaci la tua esperienza nei commenti.

Il vero impatto delle spese condominiali del vecchio proprietario sulle abitazioni o i locali commerciali in condominio.

Molte persone ignorano che quando acquistano una casa o un locale commerciale in condominio, possono essere responsabili anche delle spese condominiali del vecchio proprietario.

Il venditore infatti, potrebbe non avere pagato tutte le rate al Condominio. Chi compra potrebbe rispondere quindi dei debiti pregressi che non sono stati liquidati prima di procedere alla compravendita.

Se vuoi saperne di più continua a leggere!

Ti spiegheremo l’impatto delle spese condominiali arretrate su chi compra e per quanto tempo il nuovo proprietario dell’abitazione o del locale, sarà obbligato a pagare tale debito.

“…Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto….”

Che cosa accade se il venditore non ha regolarmente pagato le quote condominiali?

L’articolo 63 disp att c.c, riconosce la responsabilità in solido con il precedente proprietario, per le rate non pagate prima della vendita.

Secondo questo articolo inoltre, il pagamento dei debiti nei confronti del Condominio si estende alla parte scaduta dell’annualità in corso e a quella precedente.

Per capirlo più facilmente facciamo un semplice esempio.

Partiamo dal presupposto che l’acquirente di una casa la acquisisca nel marzo 2022 e che la casa abbia debiti dal 2017 non pagati dall’ex proprietario.

Tenuto conto della tempistica e di quanto previsto dalla normativa, l’amministratore può pretendere il pagamento indifferentemente dal venditore o dall’acquirente, secondo principio di solidarietà.

Se seguiamo l’esempio, visto che il debito che riguarda l’immobile è riferito ad un periodo che va oltre i due anni dalla vendita dell’immobile, il Condominio non potrà in alcun modo rivendicare questi debiti dal nuovo condomino.

Infatti il debito condominiale pregresso può essere rivendicato solo nei confronti del precedente proprietario.

E’ lui che continua ad esserne responsabile, sempe che non intervenga la prescrizione degli oneri condominiali per le spese ordinarie (i debiti si prescrivono dopo 5 anni, in base all’art. 2948 cc ).

Sia chiaro che per “anno in corso” e “anno precedente” ci si riferisce al periodo annuale costituito dall’esercizio di gestione condominiale. Questo può non coincidere con l’anno solare che va dal 1 gennaio al 31 dicembre.

Ma da quando devi calcolare il termine cui si riferisce la norma?

Il termine a partire dal quale si calcola il periodo per individuare le rate condominiali dovute in solido, è la data dell’atto di trasferimento. Ossia l’atto notarile, il decreto di trasferimento o della sentenza di trasferimento.

Quando si perde lo status di condomino?

Il venditore rimane l’unico obbligato al pagamento dei contributi condominiali, fino a quando non si comunica all’amministratore, la certificazione che attesta il trasferimento della proprietà o la copia autentica dell’atto di compravendita,

Solo da quel momento il venditore perde definitivamente lo status di condomino, che passa a chi ha comprato l’immobile anche se è vuoto.

Il principio della “solidarietà passiva” prevista dal comma 4 dell’art 63 dd.aa, trova così applicazione, poichè l’acquirente diventa condomino nel momento in cui viene trasmessa all’amministratore la copia autentica dell’atto di trasferimento.

Chi paga le spese condominiali deliberate prima della vendita?

La risposta è semplice! Basta ricordare che, le spese condominiali del vecchio proprietario più vecchie di un biennio dalla data di acquisto dell’immobile, non possono essere attribuite a chi compra..anche se vengono riportati negli esercizi successivi.

Infatti anchel’approvazione di un bilancio consuntivo dove sia presente il cosiddetto “saldo esercizi precedenti” non comporta lo spostamento del debito in avanti. Tali importi sono sempre riferiti alla specifica annualità di competenza.

Abbiamo anche visto che se consideriamo il carattere solidale di questa obbligazione, l’amministratore può pretendere il pagamento sia dal compratore che dal venditore.

Se l’acquirente paga il debito, può richiedere al venditore della casa, quanto pagato e farsi restituire quindi l’importo versato, esercitando “diritto di rivalsa”.

Ma c’è anche un altro modo per stabilire chi paga le spese condominiali deliberate prima della vendita. Infatti le parti coinvolte nella compravendita possono anche prevedere diversamente nel contratto, introducendo una deroga al principio della personalità delle obligazioni. Secondo tale principio infatti il compratore risponde solo delle obbligazioni condominiali sorte dopo l’ acquisto.
Questo vale anche per le nuove opere realizzate a compravendita avvenuta, di cui gode solo il nuovo condomino.

Quando si definisce l’acquisto di un immobile in condominio, è possibile prevedere nel contratto, che le spese deliberate prima del rogito rimangano a carico di chi acquista l’immobile.

Chi paga i lavori straordinari condominiali in caso di vendita?

La Giurisprudenza prevalente ritiene che, in assenza di specifici accordi nel contratto di compravendita, le rate condominiali dovute per lavori straordinari, sono a carico di chi era proprietario nel momento in cui è stata deliberata l’esecuzione dei lavori.

Infatti è fondamentale individuare la delibera giuridicamente rilevante per i condomini, ossia quella con la quale sono stati approvati in via definitiva:

  • gli interventi,
  • commissione dell’appalto,
  • l’individuazione del piano di riparto degli oneri relativi.

Non avrà alcun valore a questo proposito, una delibera assembleare meramente preparatoria e con carattere non vincolante ed impegnativa per il condominio. (Corte di Cassazione sentenza n. 10235 del 2 maggio 2013).

Quindi nel caso in cui l’approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione, efficace e definitiva per tutti i condomini, avvenga dopo la stipula della vendita, il pagamento delle relative rate è a carico dell’acquirente.

Infatti non potrà essere invocata una delibera precedente alla vendita che abbia solo carattere programmatico e preparatorio.

Per concludere:


“quando compri un immobile in condominio sei tenuto al pagamento dei contributi condominiali relativi alle opere di manutenzione ordinaria materialmente eseguite nell’anno in cui si è perfezionato l’acquisto ed in quello precedente.

Inoltre devi pagare le rate condominiali relative ai lavori straordinari e alle innovazioni se deliberate dall’assemblea nell’anno in cui si è perfezionato l’acquisto o in quello precedente.”

Come sapere se ci sono debiti condominiali del vecchio proprietario?

Oltre i tanti aspetti normalmente da considerare prima di acquistare un immobile in condominio, si aggiungono quelli relativi al contesto condominiale. Quantità di spazi comuni = (uguale) costi condominiali e relative rate.

Chiedi al proprietario di farti visionare i bilanci consuntivi della gestione condominiale almeno degli ultimi tre anni. E’ fondamentale leggerli con attenzione questi documenti per evitare spiacevoli sorprese.

L’amministratore difficilmente potrà aiutarti poichè non essendo condomino, non puoi avere accesso alla documentazione condominiale. La soluzione c’è e la fornisce lo stesso codice civile che all’art 1130 bis cc, prevede testualmente:

“I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese.”

Chiedi al venditore di poter verificare inoltre la regolarità dei pagamenti condominiali. Verifica anche ogni ulteriore documentazione che ti metta in condizioni di capire a quanto ammonteranno i costi di gestione del tuo nuovo investimento immobiliare.

Ci auguriamo che questo post ti sia stato utile e ti abbia aiutato ad avere un’idea più chiara di ciò che devi sapere prima di comprare casa in condominio, quali rate condominiali dovrai pagare e se dovrai pagare le spese condominiali del vecchio proprietario.

In Arpe Amministrazioni, siamo specialisti nella gestione condominiale, ecco perché vogliamo supportarti nel trovare risposte che ti aiutino a mantenere un buon rapporto con i tuoi vicini. Non esitate a contattarci, gestiamo soluzioni.

Si può ottenere una riduzione o uno sgravio delle spese condominiali per il tuo appartamento vuoto?


Le spese condominiali sono simili alle tasse, quasi a nessuno piace pagarle e proprio come le tasse, poche persone sanno cosa stanno pagando con quei soldi.
Hai appena comprato un appartamento in condominio e vuoi sapere quanto ti costerà al mese la rata delle spese condominiali?

Forse sei preoccupato dei quanti soldi dovrai tirare fuori oltre la rata del mutuo che hai preso per comprare l’appartamento e ti stai domandando se lasciarlo disabitato ti consentirà di evitare le spese del condominio?

Chi abita in un condominio contribuisce alle spese comuni del condominio. Molti proprietari scontenti brontolano in assemblea, considerano la rata condominiale troppo alta che sembra non bastare mai a coprire le spese di gestione ordinaria. Se anche tu ti trovi in questa situazione, potresti sentirti come se avessi perso il controllo sull’aumento della rata condominiale che paghi.

Il senso di impotenza aumenta se l’appartamento in questione è una seconda casa o un pied a terre in una città diversa da quella in cui risiedi.

L’amministratore ti sta sollecitando il pagamento delle spese condominiali del tuo appartamento vuoto o sfitto, ma tu ti stai chiedendo perchè dovresti pagare per le pulizie delle scale che non utilizzi oppure la luce delle parti comuni, se tu non ci sei mai?
In questo post ci soffermeremo sull’individuazione delle spese condominiali, sui criteri fissati dalla legge per la loro ripartizione tra i condomini. Troverai tante informazioni utili che ti permetteranno di contribuire alle spese condominiali in modo consapevole.

Quali sono le spese di un condominio?

Quando si parla di spese condominiali, ci riferiamo a quelle uscite di tipo finanziario che riguardano il condominio durante la sua gestione.
Prima di tutto cerchiamo di capire quali sono le spese condominiali e cosa coprono:

  • l’assicurazione del fabbricato
  • le utenze relative al funzionamento delle parti comuni come i consumi della corrente elettrica, dell’acqua necessaria per le pulizie delle scale e dei piani, in alcuni condomìni è presente l’ADSL condominiale etc…
  • il pagamento della ditta che si occupa delle pulizie condominiali, il compenso dell’amministratore,
  • le spese di gestione del conto corrente condominiale
  • il servizio di portierato
  • le manutenzioni degli impianti


Sono solo alcune delle voci che vengono coperte con le rate che versano i condomini senza tralasciare l’eventuale ristrutturazione della facciata del palazzo.
Da questo elenco sono escluse tutte quelle spese che riguardano interventi sulle unità immobiliari private che sono escluse dalle spese del condominio. Inoltre la rata condominiale dipende dalle dimensioni del condominio, dai servizi offerti e dalle eventuali spese annuali.

L’aspetto positivo della vita condominiale è che ci possono essere degli interventi molto onerosi per la manutenzione dell’edificio in cui vivi, ma potrai affrontarli condividendo la spesa con tutti gli altri condomini.

Spese condominiali appartamento vuoto: chi non abita paga il condominio?


L’obbligo di partecipare alle spese inizia nel momento in cui entri in possesso del tuo appartamento. Da questo momento sarai tenuto a pagare anche per le spese deliberate in precedenza ma effettuate successivamente all’acquisto.

Sapevi che con l’acquisto di un appartamento in condominio subentri nei diritti del condomino dal quale hai acquistato l’immobile?
Sarai responsabile in solido al pagamento delle spese condominiali dell’anno in corso ma anche di quello precedente (art 63, comma 4, disp.att.c.c).

Questo è il primo motivo per il quale devi pagare le spese condominiali anche se non abiti nell’appartamento.
La legge poi, stabilisce un obbligo di partecipare alle spese condominiali collegato non già alla persona bensì all’unità immobiliare. Il pagamento delle spese condominiali è dovuto per il solo fatto di essere proprietari del bene, a prescindere dall’uso che se ne fa.

Il fatto che il tuo appartamento sia vuoto o sfitto, senza inquilini, non ha alcun rilievo.
In termini giuridici si dice che tale obbligo trae origine dal diritto dominicale, cioè da quel diritto da parte di un proprietario di godere della sua proprietà, non già dall’uso concreto che potrai fare delle parti comuni.

Sempre il codice civile all’art 1118, fissa il divieto di rinunciare al diritto sulle cose comuni, non potrai evitare il pagamento delle spese condominiali nemmeno nel caso di modifica della destinazione d’uso dell’unità immobiliare (salvo quanto previsto dalle leggi speciali).

Come si dividono le spese condominiali


La ripartizione delle spese condominiali è una delle questioni più controverse e dibattute tra coloro che scelgono di abitare in condominio.

Partiamo prima di tutto con l’individuazione di quali spese si ripartiscono tra i condomini:

  • le spese necessarie, cioè quelle utili a mantenere in funzione gli impianti condominiali
  • le spese relative la conservazione e manutenzione degli spazi comuni
  • le utenze finalizzate all’utilizzo delle parti comuni, come la corrente elettrica o l’acqua condominiale
  • le spese per innovazioni e più in generale quelle straordinarie relative ai beni in comunione e alla gestione dei servizi in comune, deliberate dall’assemblea condominiale


I criteri fondamentali di ripartizione delle spese condominiali

Il primo quesito che potrebbe venirti in mente è: “quale criterio seguire per la ripartizione delle spese condominiali?”
Ce lo dice il codice civile, in particolare agli articoli da 1123 a 1126. I criteri generali sono fissati dall’art. 1123 c.c, questo articolo è considerato la base sulla quale poggia tutto il sistema di ripartizione delle spese condominiali.

  1. criterio generale di ripartizione delle spese in proporzione al valore della proprietà dei condomini. I millesimi rappresentano le singole quote di proprietà condominiale che servono a definire la quota di partecipazione del singolo proprietario alle spese.
  2. criterio particolare di ripartizione in base all’uso che ogni condomino può fare delle cose comuni. Un esempio fra tutti? Le spese di manutenzione e uso dell’ascensore. A parità di millesimi, il condomino all’ultimo piano paga una quota superiore della spesa rispetto al condomino del primo piano. Potresti scoprire che il proprietario del negozio al piano terra è completamente esentato dalla spesa ascensore.
  3. criterio particolare di ripartizione in base alla destinazione esclusiva di un bene che può essere usato separatamente. Nel caso di una parte comune utilizzata solo da uno o più condomini, le spese vengono sostenute solo da chi le utilizza, traendone vantaggio. E’ il caso del lastrico solare ad uso esclusivo, cortili o impianti. Attenzione! Per essere esentati dalle spese, è insuffieciente il mancato utilizzo della parte comune. Bensì è necessario che sia esclusa la possibilità di accesso alla parte comune stessa.

Oltre ai criteri di carattere generale il Codice Civile, stabilisce anche norme sulla ripartizione delle spese relative a singoli beni come: le scale, i soffitti, le volte e i solai o i lastrici solari ad uso esclusivo (Art 1124- 1126).
Sapevi che è possibile derogare ai principi generali di ripartizione delle spese condominiali, ma solo con l’unanimità dei condomini in assemblea? Pena la nullità del deliberato assembleare.

Questo significa che il vizio di nullità della delibera assembleare potrà essere fatta valere in ogni tempo e potrà essere eccepito da chiunque vi abbia interesse.

La questione del godimento potenziale e del godimento effettivo

Abbiamo visto insieme come il Codice Civile preveda, tra i criteri di ripartizione delle spese condominiali, il criterio particolare di ripartizione in base all’uso (art.1123 comma 2).

Proprio per la genericità con cui è stata scritta la norma, questo criterio ha generato non poche difficoltà interpretative, prestandosi ad essere utilizzato da molti condomini come scudo dietro il quale nascondersi per non pagare le spese condominiali, adducendo il mancato o ridotto uso del bene condominiale.

In questo caso è doveroso dunque un chiarimento. L’utilizzo diverso cui fa riferimento la legge non si deve confondere con quello soggettivo che ogni condomino può farne in base alle sue abitudini.

Prendiamo in considerazione il caso concreto di un condomino che vive al primo piano e pretende di non pagare le spese dell’ascensore perché per sua scelta non prende l’ascensore, raggiungendo a piedi il suo appartamento. Se avesse ragione, allora gli altri condomini potrebbero pretendere una sua maggiore partecipazione alla spesa di pulizia delle scale.

In realtà questo approccio è sbagliato. L’uso cui fa riferimento il codice civile è riferito si alla minore possibilità di fruizione del bene comune, ma non per ragioni personali quanto piuttosto per ragioni strutturali e totalmente slegate dalla volontà del singolo condomino.

La stessa Corte di Cassazione pronunciandosi nel merito, aveva chiarito già nel 1991, che si doveva fare riferimento al godimento potenziale del bene e non a quello effettivo, che il condomino può fare della cosa comune (Cass. n. 13161/91).

Spese condominiali appartamento vuoto: se non ci vivi puoi pagare di meno?

Partiamo dalla considerazione che sono dovute le spese condominiali dell’appartamento anche se è vuoto.

Ci sono alcuni casi in cui è possibile una deroga a questo principio generale?
Analizziamo insieme alcune ipotesi:

  • la prima possibilità è rappresentata dal regolamento condominiale che contenga una clausola con la possibilità di ridurre la propria rata condominiale se non si gode di uno o più servizi.
  • la seconda possibilità è che l’assemblea dei condomini con delibera all’unanimità possa esentare parzialmente o anche totalmente un condomino dalle spese del condominio.

Naturalmente un appartamento vuoto implica una riduzione delle utenze legate al consumo. Pertanto potresti non pagare la quota relativa al consumo dell’acqua condominiale se non vivi nel tuo appartamento.
La riforma del condominio del 2012 ha anche modificato l’art 1118 c.c. consentendo al condomino di richiedere il distacco dal riscaldamento o condizionamento centralizzato.
Questo è possibile sempre che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per altri condomini.
Il riferimento ai notevoli squilibri di funzionamento, ha lo scopo di evitare il distacco ingiustificato per distacchi tecnici senza ragione.

Per poter procedere al distacco dal riscaldamento centralizzato è necessario fornire la prova che esistono le condizioni per il distacco.

Come farlo?

Ti serve una perizia di un tecnico abilitato e la dimostrazione concreta che non ne consegue un aggravio dei costi in capo agli altri condomini.
Se decidi di procedere alla richiesta di distacco dal sistema di riscaldamento o condizionamento centralizzato, resterai proprietario pro quota dell’impianto centralizzato. Dovrai comunque far fronte alle sole spese di manutenzione straordinaria dell’impianto, di conservazione e messa a norma.

CODICE DI PROCEDURA CIVILE – LIBRO I – DISPOSIZIONI GENERALI-  TITOLO I – DEGLI ORGANI GIUDIZIARI – CAPO I – DEL GIUDICE SEZIONE III

Dispositivo dell’art. 23 Codice di procedura civile

Per le cause tra soci è competente il giudice del luogo dove ha sede la società; per le cause tra condomini ovvero tra condomini e condominio, il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi. Tale norma si applica anche dopo lo scioglimento della società o del condominio, purché la domanda sia proposta entro un biennio dalla divisione.

Se sei interessato ad approfondire la normativa in materia condominiale, leggi anche:

La maggior parte degli italiani vive o ha un’abitazione di proprietà all’ interno di condominio.

Quasi tutti possono raccontare la difficile convivenza con gli altri condomini che vivono in condominio, che talvolta si trasformano in un vero e proprio incubo.

I problemi di condominio sono infatti tra le 15 principali fonti di cause di stress, quando queste degenerano in carta bollata,  diventano particolarmente dispendiose generando ulteriore stress e dispersione di tempo..

Alla base dei problemi condominiali ci sono per lo più delle ragioni ricorrenti.

Vediamo i motivi più frequenti e quali sono le strade da percorrere per districarsi nelle liti condominiali, senza approdare in tribunale.

Da cosa scaturiscono i problemi condominiali

Sicuramente vi sarà capitato almeno una volta o sarà capitato a qualcuno che conoscete, di aver dovuto fronteggiare furiose liti condominiali per le seguenti situazioni:

  •     Automobili parcheggiate in spazi condominiali riservati o non consentiti al parcheggio;
  •     Animali domestici dei condomini che sporcano nelle aree comuni;
  •     Rumori molesti provenienti dalle abitazioni in orari notturni;
  •     Infiltrazioni di acqua da altri appartamenti;

Per motivi di spazio e tempo di lettura abbiamo elencato solo alcuni dei motivi scatenanti delle  liti condominiali che mettono a dura prova la nostro salubrità mentale.

Il ruolo dell’amministratore nei problemi di condominio

L’amministratore di condominio è una figura importante per la gestione degli immobili. Il lavoro è regolamentato 

L’amministratore ha il dovere di intervenire:

  • quando c’è una precisa violazione del regolamento condominiale (spazi dove non si può parcheggiare, il non rispetto delle ore di riposo previste dal regolamento ecc..;
  • quando i problemi condominiali riguardano le aree comuni in quanto è il responsabile come definito dall’articolo 1117 del codice civile e dal regolamento di condominio (giochi in aree dove è vietato, imbrattamento di aree comuni, posizionamenti beni personali fuori dall’uscio di casa, ecc.)

L’amministratore non può intervenire:

  • quando le controversie tra condomini sono private. 

NOTA BENE “… è sempre consigliabile confrontarsi con il professionista che segue il vostro immobile oppure un collega se non avete fiducia in quello che segue il palazzo dove sito il vostro immobile. Potrete così valutare la vostra problematica con una prospettiva diversa, un suggerimento o un consiglio di un amministratore possono rivelarsi utili per allontanare la necessità di cause  legali”.

Il ruolo della mediazione nei problemi di condominio

Le avete tentate tutte oppure credete che sia così, dalla diplomazia, all’amministratore, ma non siete riusciti a dipanare i problemi con l’altro condomino.

Cosa succede adesso? 

  1. Sicuramente vi rivolgete al vostro legale di fiducia che provvederà a far valere le vostre ragioni inviando una RA alla controparte. 
  2. Quest’ultima da suo canto vi farà rispondere dal suo legale di fiducia.
  3. A questo punto, prima di depositare atti in tribunale, i legali potrebbero tentare una mediazione “stragiudiziale” 

In caso di fallimento di questo tentativo, per le controversie di natura condominiale la normativa impone la mediazione civile.

Nel caso in cui anche la mediazione dovesse rivelarsi fallimentare, per qualsiasi ragione.

Allora potrete finalmente presentare la vostra problematica problematica  in un’aula di tribunale…..così la pensavano molti fino a quando…..

Perché il giudice potrebbe comunque potrebbe importi di affrontare una nuova sessione di mediazione.

La mediazione Civile.     

L’ ADR (Alternative dispute Resolution) oppure Risoluzione Alternativa delle Controversie  è quella pratica che viene obbligatoriamente tentata, dove le parti cercano di trovare/raggiungere un accordo per conciliare una controversia (cioè trovare una soluzione al problema), prima di poter spostare la controversia nelle aule di un tribunale.

La Mediazione avviene presso organi di mediazione e davanti ad un mediatore iscritto e autorizzato dal Ministero della Giustizia

Non vi sono categorie di problemi condominiali esclusi dalla mediazione.

Tutte le violazioni delle disposizioni del codice civile in materia di condominio sono oggetto della mediazione e lo sono anche i casi in cui le delibere condominiali vengono impugnate.

Come ti possiamo aiutare in caso problemi condominiali

È importante sapere come comportarsi, per trovare una soluzione preventiva alle cause in Tribunale, perchè, come ben capirai, bisogna aspettarsi

  • tempi molto lunghi;
  • cause dispendiose;
  • esito incerto;

Il titolare dello studio ruolo della dott.ssa Armeni è iscritta all’albo dei mediatori civile.

Una delle principali cause di conflitto in condominio è proprio quella dell’occupazione delle parti comuni. Cosa si può lasciare sul pianerottolo condominiale? Occupare il cortile condominiale può essere considerato un abuso?

Queste sono solo alcune delle domande frequenti che riguardano l’occupazione delle parti comuni del condominio. La questione primaria poi resta quella di capire dove si tratteggia il confine tra diritto e abuso.

Ma che cosa si intende per condominio?

La caratteristica principale del condominio è la compresenza della proprietà esclusiva delle singole unità abitative e la comproprietà delle parti comuni dell’edificio. Oggi dedico questo post ai miei “condomini evoluti”, approfondendo un tema che sta molto a cuore non solo a me, ma principalmente alle famiglie e ai proprietari di appartamento in condominio che spesso vivono situazioni di attrito con il vicino di casa e che rendono pesante la convivenza.

Se vuoi diventare anche tu un condomino evoluto, e sapere come comportarti nel caso di occupazione delle parti comuni nel tuo condominio, seguimi nel post e scopri se si tratta di un diritto o di un abuso.

Sei pronto?

Partiamo!

Quali sono le parti comuni di un edificio in condominio?

Prima di tutto definiamo quali sono le parti comuni dell’edificio e quali sono gli spazi considerati comuni. 

Per fare questo, il codice civile viene in nostro aiuto definendo all’Articolo 1117, le parti comuni dell’edificio, cioè quei beni che si presumono comuni se non risulta diversamente da un titolo negoziale quale il primo atto di vendita o il regolamento del condominio (rif. sentenza n.21324/18 Corte cass.), oppure da sentenza di usucapione. 

Infatti  proprio nel momento della prima vendita (per esempio tra costruttore e primo acquirente) ossia il momento in cui si costituisce il condominio, è lasciata all’autonomia delle parti la possibilità di sottrarre alla presunzione di comunione almeno alcune delle parti altrimenti comuni.

Cosa si intende per parti comuni degli edifici?

Art. 1117 c.c. (Parti comuni dell’edificio)

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
 1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche».  

Può accadere che in sede costitutiva del condominio, le parti concordino in favore di uno o più determinati condomini:

  • l’uso esclusivo di una porzione del cortile o di giardino;
  • il lastrico solare;
  • la terrazza a livello;

Sempre in questa sede il costruttore potrebbe tenere per sé alcune zone, come l’area lavatoio, che in assenza di disposizione rientrerebbe automaticamente proprietà comune).

Quindi, i beni che rientrano nell’elenco dell’Art 1117 c.c., sono ex lege comuni ed indivisibili per loro natura e destinazione. Questi beni  sono al servizio della comunità condominiale, ne consegue che il diritto di proprietà comune, permette al condomino di fruire indistintamente del bene purchè non impedisca agli altri condomini il pari godimento, nel rispetto della destinazione d’uso.

Per concludere ti lascio con due nozioni aggiuntive: 

  1. un condominio potrebbe essere proprietario di un bene non rientrante nell’elenco della norma; 
  2. queste previsioni si applicano anche al supercondominio.  

I diritti e i doveri dei condomini sulle parti comuni

Partiamo dall’affermazione che le norme in materia di comunione si applicano anche al condominio: ” per quanto non espressamente previsto dal Capo II dedicato al Condominio negli Edifici“, grazie al rinvio operato dall’ultimo Art 1139 c.c

Quale articolo del codice civile disciplina l’uso delle cose comuni?

L’Art 1102 c.c. prevede due limiti fondamentali al libero utilizzo del bene comune da parte dei partecipanti alla comunione: il divieto di alterazione della destinazione; il divieto di impedire il pari uso agli altri partecipanti, secondo il loro diritto.

Ma cosa si intende per godimento e uso della cosa comune?

Come affermato dai Giudici di merito, per uso e godimento della cosa comune si intende qualsiasi facoltà del partecipante alla comunione di compiere atti materiali sul bene comune, atti che possono procurare un’utilità immediata, produrre cose nuove  o nuove e maggiori utilità.

Chi partecipa alla comunione può trarre dal bene la più intensa utilizzazione, purché non ne derivi uno sfruttamento esclusivo e un uso improprio parti comuni condominio.

Le modalità d’uso di cui stiamo parlando non hanno carattere perentorio, infatti è possibile stabilire delle deroghe, prevedendo un uso basato su criteri spaziali o temporali:

  • vedi la divisione del giardino in tante parti quanti sono i proprietari
  • vedi l’uso turnario dei posti auto

Il bene comune può essere addirittura ceduto in uso ad altri, ma in questo caso, si realizza la costituzione di un diritto reale di godimento. In questo caso pertanto è necessario il consenso unanime dei comproprietari (Art 1108 c.c.).

E’ importante sottolineare che in ambito condominiale, i limiti al godimento dei beni comuni sono più stringenti rispetto a quelli previsti dalle norme che regolano la comunione ordinaria.

Tanto è vero che nel momento in cui il condomino apporta modificazioni necessarie a migliorare il godimento della cosa comune,  sebbene a sue spese, non solo dovrà rispettare i limiti posti dall’Art 1102 c.c. che abbiamo visto sopra, ma anche il decoro architettonico dell’edificio, non dovrà pregiudicare la stabilità e la sicurezza e non dovrà arrecare danni alle proprietà individuali degli altri condomini come previsto dall’Art 1120 c.c.

Regole condominiali spazi comuni

Per assicurare il buon funzionamento della comunione, i partecipanti possono votare un regolamento che devono necessariamente rispettare.

Infatti,  sebbene l’art 1102 c.c.,stabilisca condotte e limiti che il condomino deve adottare nell’utilizzo della cosa comune, non è tuttavia una norma inderogabile.

In altre parole, i limiti previsti nell’art 1102 possono essere “resi più stringenti” dal regolamento condominiale, o da delibere assembleari adottate con il quorum prescritto dalla legge, purché non si introduca un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni.

A sostegno di quanto si sta affermando, si fa riferimento alla sentenza della Corte di Cassazione n. 2114 del 29.01.2018 – Violazione delle disposizioni in tema di uso paritario della cosa comune.

Secondo recente giurisprudenza inoltre è possibile che nel momento in cui si costituisce il condominio – con la prima vendita di una singola unità abitativa da parte dell’originario proprietario – le parti abbiano la possibilità  di escludere dalla presunzione di comunione alcune parti. 

Sarà sufficiente fare riferimento a quanto prescritto nelle eventuali clausole contenute nell’atto di compravendita di cui sopra, o in un precedente regolamento di condominio.

Le parti concordano così l’uso esclusivo di una parte comune, come una porzione di cortile o del giardino, il lastrico solare o la terrazza a livello, in favore di uno o più condomini.

Appropriazione di parti comuni condominiali

Abbiamo visto fin qui come l’utilizzazione della cosa comune possa avvenire da parte di uno o più condomini.

Tale uso può avvenire anche in modo particolare e diverso da quello degli altri, purchè non si sfoci in un uso improprio di parti comuni condominio e venga rispettata la destinazione d’uso del bene stesso.

La Corte di Cassazione si era già pronunciata con sentenza N. 3640/04 in tema di condominio degli edifici, stabilendo che l’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto al duplice divieto sopra menzionato. 

Proprio la peculiarità del condominio degli edifici infatti, richiede  un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione.

Questo comporta che se un condomino occupa stabilmente una porzione di area comune, come avviene ad esempio  nel caso di occupazione abusiva cortile comune, o nel caso di appropriazione di parti comuni condominiali, si configura un abuso, in quanto impedisce agli altri condomini di partecipare all’utilizzo dello spazio comune, nonchè il pacifico  e libero godimento. 

A tal  proposito l’art 1117 -quater c.c., tutela l’uso che il singolo condomino può fare delle parti comuni.

L’amministratore e il singolo condomino, possono intervenire, diffidando l’esecutore e chiedendo la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche attraverso azione giudiziaria.

“L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’art 1136 c.c” ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.”

Occupazione parti comuni condominio – come procedere

Per prassi si ricorre alla delibera assembleare con la duplice finalità: intimare o ribadire la cessazione dell’attività che integra la violazione; avviare l’azione giudiziaria. 

Potrebbe rivelarsi insufficiente la semplice diffida all’occupazione di spazi condominiali e alla  rimozione di oggetti nelle parti comuni al soggetto esecutore dell’abuso, da parte degli altri condomini e dello stesso amministratore.


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