Occupazione delle parti comuni condominiali: diritto o abuso?

Una delle principali cause di conflitto in condominio è proprio quella dell’occupazione delle parti comuni. Cosa si può lasciare sul pianerottolo condominiale? Occupare il cortile condominiale può essere considerato un abuso?

Queste sono solo alcune delle domande frequenti che riguardano l’occupazione delle parti comuni del condominio. La questione primaria poi resta quella di capire dove si tratteggia il confine tra diritto e abuso.

Ma che cosa si intende per condominio?

La caratteristica principale del condominio è la compresenza della proprietà esclusiva delle singole unità abitative e la comproprietà delle parti comuni dell’edificio.

Oggi dedico questo post ai miei “condomini evoluti”, approfondendo un tema che sta molto a cuore non solo a me, ma principalmente alle famiglie e ai proprietari di appartamento in condominio che spesso vivono situazioni di attrito con il vicino di casa e che rendono pesante la convivenza.

Se vuoi diventare anche tu un condomino evoluto, e sapere come comportarti nel caso di occupazione delle parti comuni nel tuo condominio, seguimi nel post e scopri se si tratta di un diritto o di un abuso.

Sei pronto?

Partiamo!

Quali sono le parti comuni di un edificio in condominio?

Prima di tutto definiamo quali sono le parti comuni dell’edificio e quali sono gli spazi considerati comuni. 

Per fare questo, il codice civile viene in nostro aiuto definendo all’Articolo 1117, le parti comuni dell’edificio, cioè quei beni che si presumono comuni se non risulta diversamente da un titolo negoziale quale il primo atto di vendita o il regolamento del condominio (rif. sentenza n.21324/18 Corte cass.), oppure da sentenza di usucapione. 

Infatti  proprio nel momento della prima vendita (per esempio tra costruttore e primo acquirente) ossia il momento in cui si costituisce il condominio, è lasciata all’autonomia delle parti la possibilità di sottrarre alla presunzione di comunione almeno alcune delle parti altrimenti comuni.

Cosa si intende per parti comuni degli edifici?

Art. 1117 c.c. (Parti comuni dell’edificio)

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
 1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche».  

Può accadere che in sede costitutiva del condominio, le parti concordino in favore di uno o più determinati condomini:

• l’uso esclusivo di una porzione del cortile o di giardino;
• il lastrico solare;
• la terrazza a livello;

Sempre in questa sede il costruttore potrebbe tenere per sé alcune zone, come l’area lavatoio, che in assenza di disposizione rientrerebbe automaticamente proprietà comune).

Quindi, i beni che rientrano nell’elenco dell’Art 1117 c.c., sono ex lege comuni ed indivisibili per loro natura e destinazione. Questi beni  sono al servizio della comunità condominiale, ne consegue che il diritto di proprietà comune, permette al condomino di fruire indistintamente del bene purchè non impedisca agli altri condomini il pari godimento, nel rispetto della destinazione d’uso.

Per concludere ti lascio con due nozioni aggiuntive: 

1. un condominio potrebbe essere proprietario di un bene non rientrante nell’elenco della norma; 
2. queste previsioni si applicano anche al supercondominio.  

I diritti e i doveri dei condomini sulle parti comuni

Partiamo dall’affermazione che le norme in materia di comunione si applicano anche al condominio: ” per quanto non espressamente previsto dal Capo II dedicato al Condominio negli Edifici“, grazie al rinvio operato dall’ultimo Art 1139 c.c. 

Quale articolo del codice civile disciplina l’uso delle cose comuni?

L’Art 1102 c.c. prevede due limiti fondamentali al libero utilizzo del bene comune da parte dei partecipanti alla comunione: il divieto di alterazione della destinazione; il divieto di impedire il pari uso agli altri partecipanti, secondo il loro diritto.

Ma cosa si intende per godimento e uso della cosa comune?

Come affermato dai Giudici di merito, per uso e godimento della cosa comune si intende qualsiasi facoltà del partecipante alla comunione di compiere atti materiali sul bene comune, atti che possono procurare un’utilità immediata, produrre cose nuove  o nuove e maggiori utilità.

Chi partecipa alla comunione può trarre dal bene la più intensa utilizzazione, purché non ne derivi uno sfruttamento esclusivo e un uso improprio parti comuni condominio.

Le modalità d’uso di cui stiamo parlando non hanno carattere perentorio, infatti è possibile stabilire delle deroghe, prevedendo un uso basato su criteri spaziali o temporali:

• vedi la divisione del giardino in tante parti quanti sono i proprietari
• vedi l’uso turnario dei posti auto

Il bene comune può essere addirittura ceduto in uso ad altri, ma in questo caso, si realizza la costituzione di un diritto reale di godimento. In questo caso pertanto è necessario il consenso unanime dei comproprietari (Art 1108 c.c.).

E’ importante sottolineare che in ambito condominiale, i limiti al godimento dei beni comuni sono più stringenti rispetto a quelli previsti dalle norme che regolano la comunione ordinaria.

Tanto è vero che nel momento in cui il condomino apporta modificazioni necessarie a migliorare il godimento della cosa comune,  sebbene a sue spese, non solo dovrà rispettare i limiti posti dall’Art 1102 c.c. che abbiamo visto sopra, ma anche il decoro architettonico dell’edificio, non dovrà pregiudicare la stabilità e la sicurezza e non dovrà arrecare danni alle proprietà individuali degli altri condomini come previsto dall’Art 1120 c.c.

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Regole condominiali spazi comuni

Per assicurare il buon funzionamento della comunione, i partecipanti possono votare un regolamento che devono necessariamente rispettare.

Infatti,  sebbene l’art 1102 c.c.,stabilisca condotte e limiti che il condomino deve adottare nell’utilizzo della cosa comune, non è tuttavia una norma inderogabile.

In altre parole, i limiti previsti nell’art 1102 possono essere “resi più stringenti” dal regolamento condominiale, o da delibere assembleari adottate con il quorum prescritto dalla legge, purché non si introduca un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni.

A sostegno di quanto si sta affermando, si fa riferimento alla sentenza della Corte di Cassazione n. 2114 del 29.01.2018 – Violazione delle disposizioni in tema di uso paritario della cosa comune.

Secondo recente giurisprudenza inoltre è possibile che nel momento in cui si costituisce il condominio – con la prima vendita di una singola unità abitativa da parte dell’originario proprietario – le parti abbiano la possibilità  di escludere dalla presunzione di comunione alcune parti. 

Sarà sufficiente fare riferimento a quanto prescritto nelle eventuali clausole contenute nell’atto di compravendita di cui sopra, o in un precedente regolamento di condominio.

Le parti concordano così l’uso esclusivo di una parte comune, come una porzione di cortile o del giardino, il lastrico solare o la terrazza a livello, in favore di uno o più condomini.

Appropriazione di parti comuni condominiali

Abbiamo visto fin qui come l’utilizzazione della cosa comune possa avvenire da parte di uno o più condomini.

Tale uso può avvenire anche in modo particolare e diverso da quello degli altri, purchè non si sfoci in un uso improprio di parti comuni condominio e venga rispettata la destinazione d’uso del bene stesso.

La Corte di Cassazione si era già pronunciata con sentenza N. 3640/04 in tema di condominio degli edifici, stabilendo che l’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto al duplice divieto sopra menzionato. 

Proprio la peculiarità del condominio degli edifici infatti, richiede  un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione.

Questo comporta che se un condomino occupa stabilmente una porzione di area comune, come avviene ad esempio  nel caso di occupazione abusiva cortile comune, o nel caso di appropriazione di parti comuni condominiali, si configura un abuso, in quanto impedisce agli altri condomini di partecipare all’utilizzo dello spazio comune, nonchè il pacifico  e libero godimento. 

A tal  proposito l’art 1117 -quater c.c., tutela l’uso che il singolo condomino può fare delle parti comuni.

L’amministratore e il singolo condomino, possono intervenire, diffidando l’esecutore e chiedendo la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche attraverso azione giudiziaria.

“L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’art 1136 c.c” ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.”

Occupazione delle parti comuni del condominio – come procedere

Per prassi si ricorre alla delibera assembleare con la duplice finalità: intimare o ribadire la cessazione dell’attività che integra la violazione; avviare l’azione giudiziaria. 

Potrebbe rivelarsi insufficiente la semplice diffida all’occupazione di spazi condominiali e alla rimozione di oggetti nelle parti comuni al soggetto esecutore dell’abuso, da parte degli altri condomini e dello stesso amministratore.

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