Quando un condominio ha bisogno di una revisione

Nella maggior parte dei casi nasce da una di queste situazioni:

• Il rendiconto no è comprensibile: Voci aggregate, saldi che non si riconciliano, allegato mancanti. L’assemblea è chiamata ad approvare un documento che non è in condizione di verificare.
• L’amministratore uscente non consegna: Il passaaggio di consegne si arena, òa docuemetazione arriva incompleta o non arriva affattop, e la nuova gestione parte da una situazione contabuile non riscostruita.
• Compaiono debiti non previsti: Decreti ingiutnivi di fornitori, cartelle, poszioni fiscali aprte di cui l’assemblea non era al corrente.
• Il saldo di cassa non corrisponde: Il conto corrente condominiale ( obbligatorio ai sensi dell’ art. 1129, comma 7 c.c.), ripoprta un saldo che no trova riscontro nella contabilità presentata.
• Serve un docuento tecnico per una controversia: In sede di mediazione o di giudizio, una relazione di revisione redatta da un professionista qualificato ha un peso che una contestazione generica non ha.
• Nessuna di queste situazioni presuppone la malafede dell’a mministratore: La revisione accerta, non accusa: può concludersi confermando la correttezza della gestione, ed è un esito altrattento utile, perchè chiude il sospetto.

Che cosa prevede la legge

L’art. 1130-bis c.c., introdotto dalla legge 220/2012 di riforma del condominio, stabilisce che l’assemblea può nominare in qualsiasi momento un revisore che verifichi la contabilità del condominio, anche per una o più annualità specificamente individuate.

Chi può chiedere la nomina.

La delibera è assunta dall’assemblea con la stessa maggioranza prevista per la nomina dell’ amministratore. La proposta puo essere avanzata da un singolo condominio, che ha diritto di ottenerne l’iscrizione all’ ordine del giorno.

Come si ripartisce la spesa.

Tra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà.

Non serve motivare la richiesta.

La norma non subordina la nomina all’esistenza di un sospetto di irregolarità. La verifica periodica è una facoltà dell’assemblea, esercitabile in via ordinaria. Lo stesso articolo riconoscere inoltre ai condomini e ai titolari reali o di godimento il diritto di prendere visione es estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa.

Che cosa verifica il revisore

La verifica si articola su cinque piani.

• Contabile . Corrispondenza tra registrio di contabilità, riepilogo finanziario e documenti giustificativi. Riconciliazione tra saldi contabili e movimenti del conto corrente condominiale.
• Amministrativo. Regolarità dei registri obbligatori previsti dall’ art. 1130 c.c.: anagrafe condominiale, verbali di assemblea, nomina e revoca dell’ amministratore, contabilità.
• Fiscale. Ritenute d’acconto sui corrispettivi dovuti agli appaltatori, certificazioni uniche, adempimenti connessi al sostituto d’imposta, comunicazioni relative agli interventi che danno diritto a detrazione.
• Contrattuale. Corrispondenza tra i contratti in essere: fornitori, utenze, assicurazioni, personale e quanto contabilizzato.
• Gestionale. Coerenza tra le delibere assembleari e le spese effettivamnente sostenute; corretta impputazione delle spese alle tabelle millesimali.

L’attività si conclude con una relazione scrittache espone i rilievi, li documenta e formula un giudizio motivato sull’ attendibilità del rendiconto.

Revisione o perizia contabile: una distinzione che incide sui costi

É la domanda da porsi prima di conferire l’incarico al revisore contabile condominiale, perchè le due attività hanno oggetto, durata costo differenti.

La revisione verifica un rendiconto già redatto e ne accerta l’attendibilità hanno oggetto, durata e costo differenti.

La perizia contabile ricostruisce una contabilità mancante, incompleta e inattendibile. Si rende necessaria quando i docuemnti sono frammentari o quando la gestione precedente no ha prodotto iun rendiconto utilizzabile.

Conforndere le due porta a invarichi mal dimensionati; si commissiona una revisione dove serviva una ricostruzione , e il risultati non risponde alla domanda che l’avevav motivata. Per questo l’incarico viene definito solo dopo una valutazione preliminare dei documenti disponibili.

Che cosa il revisore non può fare

Un revisore che promette più di qeusto non sta descrivendo correttamente il proèprio ruolo.

Non può rimettere in discussione bilanci già approvati sotto il profilo dei criteri di ripartizione. I vizi relativi all’ applicazione di criteri errati vanno fatti valere impugnando la delibera nel termine di trenata giorni previsto dall’ art. 1137 c.c. Decorso quel termine, la delibera è inoppugnabile anche se il criterio era sbagliato.

Non entra nel emrito delle scelte dell’assemblea. Se l’assemblea ha deliberato un intervento a un certo prezzo, il revisore verifica che quella somma sia stata spesa per quell’ intervento, non se il prezzo fosse convenienete.

Non esprime giudizi di convenienza economica. “Abbiamo speso troppo per il rifacimento della facciata” è una domanda legittima, ma non è una domanda per il revisore.

Non è un organo di controllo sull’ operato dei colleghi amministratori. La revisione è uno strumento di trasparenza a disposizione dell’assemblea, non un procediemnto disciplinare.

Dove opera lo studio

la revisione contabile è una’attività documentale: si esercita su registri, rendiconti e giustificativi di spesa, e non richiede la presenza fisica del revisore presso lo stabile.

Lo studio svolge incarichi di revisione su tutto il territorio nazionale, con presidio operativo su Roma.

La documentzione può essere trasmessa in formato digitale; la presentzzionen dehgli esisti in assemblea si svolge o in videoconferenza, secondo quanto l’assemblea preferisce.

Le qualifiche

Revisore Condomniale Condominiale Certificato in conformita all anorma UNI 11777:2020 RevicondPro UNAI, certficato di conformità n.29/Rev.00, E.L.T.I. Roma

Amministratore di Condominio Profesionista ai sensi dell’ art. 71-bis disp. att. c.c., con formazione ai sensi del D.M. 140/2014.

Iscitta nel Ruolo dei Periti ed Esperti della C.C.I.A.A. di Cagliari-Oristano.

Mediatore Civile ai sensi del D.Lgs28/ 2010, iscritta al n.223 dell’Albo dei Mediatori Civili.

La norma UNI 11777:2020 definisce i requisiti di conoscenza, abilità e competenze del revisore condominiale. La certificazione è volotaria, la revisione condominiale non è una professione regolamentata e attesta il superamento di un percorso di qualificazione verificato da un ente terzo.

L’esperienza diretta di amminstrazione consente di ricononscere in fase di verifica ciò che una lettura puramente contabile non intercetta: come si formano gli scostamenti, dove si annidano le imputazioni errate, quali passaggi della gestione producono opacità.

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