Appartamento vuoto, chi paga le spese condominiali e perché?            

Si può ottenere una riduzione o uno sgravio delle spese condominiali nel caso di appartamento vuoto?

Le spese condominiali sono simili alle tasse, quasi a nessuno piace pagarle e proprio come le tasse, poche persone sanno cosa stanno pagando con quei soldi.

Hai appena comprato un appartamento in condominio e vuoi sapere quanto ti costerà al mese la rata delle spese condominiali? 

Forse sei preoccupato dei quanti soldi dovrai tirare fuori oltre la rata del mutuo che hai preso per comprare l’appartamento e ti stai domandando se lasciarlo disabitato ti consentirà di evitare le spese del condominio?

Chi abita in un condominio contribuisce alle spese comuni del condominio. Molti proprietari scontenti brontolano in assemblea, considerano la rata condominiale troppo alta che sembra non bastare mai a coprire le spese di gestione ordinaria. Se anche tu ti trovi in questa situazione, potresti sentirti come se avessi  perso il controllo sull’aumento della rata condominiale che paghi.

Il senso di impotenza aumenta se l’appartamento in questione è una seconda casa o un pied a terre in una città diversa da quella in cui risiedi. 

L’amministratore ti sta sollecitando il  pagamento delle spese condominiali, ma tu ti stai chiedendo perchè dovresti pagare per le pulizie delle scale che non le utilizzi oppure la luce delle parti comuni, se tu non ci sei mai e il tuo appartamento è vuoto?

In questo post ci soffermeremo sull’individuazione delle spese condominiali, sui criteri fissati dalla legge per la loro ripartizione tra i condomini. Troverai tante informazioni utili che ti permetteranno di contribuire alle spese condominiali in modo consapevole.

Quali sono le spese di un condominio?

Quando si parla di spese condominiali, ci riferiamo a  quelle uscite di tipo finanziario che riguardano il condominio durante la sua gestione.

Prima di tutto cerchiamo di capire quali sono le spese condominiali e cosa coprono:

• l’assicurazione del fabbricato
• le utenze relative al funzionamento delle parti comuni come i consumi della corrente elettrica, dell’acqua necessaria per le pulizie delle scale  e dei piani, in alcuni condomìni è presente l’ADSL condominiale etc…
• il pagamento della ditta che si occupa delle pulizie condominiali, il compenso dell’amministratore,
• le spese di gestione del conto corrente condominiale
• il servizio di portierato
• le manutenzioni degli impianti

Sono solo alcune delle voci che vengono coperte con le rate che versano i condomini senza tralasciare l’eventuale  ristrutturazione della facciata del palazzo.

Da questo elenco sono escluse tutte quelle spese che riguardano interventi sulle unità immobiliari private che sono escluse dalle spese del condominio. Inoltre la rata  condominiale dipende dalle dimensioni del condominio, dai servizi offerti e dalle eventuali spese annuali. 

L’aspetto positivo della vita condominiale è che ci possono essere degli interventi molto onerosi per la manutenzione dell’edificio in cui vivi, ma potrai affrontarli condividendo la spesa con tutti gli altri condomini.

Chi non abita paga il condominio?

L’obbligo di partecipare alle spese condominiali inizia nel momento in cui entri in possesso del tuo appartamento anche se è vuoto. Da questo momento sarai tenuto a pagare anche per le spese condominiali deliberate in precedenza ma effettuate successivamente all’acquisto, anche se il tuo appartamento . 

Sapevi che con l’acquisto di un appartamento in condominio subentri nei diritti del condomino dal quale hai acquistato l’immobile? 

Sarai responsabile in solido al pagamento delle spese condominiali dell’anno in corso ma anche di quello precedente (art 63, comma 4, disp.att.c.c).

Questo è il primo motivo per il quale devi pagare le spese condominiali anche se non abiti nell’appartamento. 

La legge poi, stabilisce un obbligo di partecipare alle spese condominiali collegato non già alla persona bensì all’unità immobiliare.  Il pagamento delle spese condominiali è dovuto per il solo fatto di essere proprietari del bene, a prescindere dall’uso che se ne fa. 

Il fatto che il tuo appartamento sia vuoto o sfitto, senza inquilini, non ha alcun rilievo.

In termini giuridici si dice che tale obbligo trae origine dal diritto dominicale, cioè da quel diritto da parte di un proprietario di godere della sua proprietà, non già dall’uso concreto che potrai fare delle parti comuni.

Sempre il codice civile all’art 1118, fissa il divieto di rinunciare al diritto sulle cose comuni, non potrai evitare il pagamento delle spese condominiali nemmeno nel caso di modifica della destinazione d’uso dell’unità immobiliare (salvo quanto previsto dalle leggi speciali).

Come si dividono le spese condominiali

La ripartizione delle spese condominiali è una delle questioni più controverse e dibattute tra coloro che scelgono di abitare in condominio. 

Partiamo prima di tutto con l’individuazione di quali spese si ripartiscono tra i condomini:

• le spese necessarie, cioè quelle utili a mantenere in funzione gli impianti condominiali
• le spese relative la conservazione e manutenzione degli spazi comuni
• le utenze finalizzate all’utilizzo delle parti comuni, come la corrente elettrica o l’acqua condominiale
• le spese per innovazioni e più in generale quelle straordinarie relative ai beni in comunione e alla gestione dei servizi in comune, deliberate dall’assemblea condominiale

I criteri fondamentali di ripartizione delle spese condominiali

Il primo quesito che potrebbe venirti in mente è: “quale criterio seguire per la ripartizione delle spese condominiali?”

Ce lo dice il codice civile, in particolare agli articoli da 1123 a 1126. I criteri generali sono fissati dall’art. 1123 c.c, questo articolo è considerato la base sulla quale poggia tutto il sistema di ripartizione delle spese condominiali. 

1. criterio generale di ripartizione delle spese in proporzione al valore della proprietà dei condomini. I millesimi rappresentano le singole quote di proprietà condominiale che servono a definire la quota di partecipazione del singolo proprietario alle spese.
2. criterio particolare di ripartizione in base all’uso che ogni condomino può fare delle cose comuni. Un esempio fra tutti? Le spese di manutenzione e uso dell’ascensore. A parità di millesimi, il condomino all’ultimo piano paga una quota superiore della spesa rispetto al condomino del primo piano. Potresti scoprire che il proprietario del negozio al piano terra è completamente esentato dalla spesa ascensore. 
3. criterio particolare di ripartizione in base alla destinazione esclusiva di un bene che può essere usato separatamente. Nel caso di una parte comune utilizzata solo da uno o più condomini, le spese vengono sostenute solo da chi utilizza queste parti comuni, traendone vantaggio. E’ il caso del lastrico solare ad uso esclusivo, cortili o impianti. Attenzione! Per essere esentati dalle spese non sarà sufficiente non utilizzare mai la parte comune, bensì è necessario che sia esclusa la possibilità di accesso alla parte comune di cui si tratta. 

Oltre ai criteri di carattere generale il Codice Civile, stabilisce anche norme sulla ripartizione delle spese relative a singoli beni come: le scale, i soffitti, le volte e i solai o i lastrici solari ad uso esclusivo (Art 1124- 1126). 

Sapevi che è possibile derogare ai principi generali di ripartizione delle spese condominiali, ma solo con l’unanimità dei condomini in assemblea? Pena la nullità del deliberato assembleare.

Questo significa che il vizio di nullità della delibera assembleare potrà essere fatta valere in ogni tempo e potrà essere eccepito da chiunque vi abbia interesse.

La questione del godimento potenziale e del godimento effettivo

Abbiamo visto insieme come il Codice Civile preveda, tra i criteri di ripartizione delle spese condominiali, il criterio particolare di ripartizione in base all’uso (art.1123 comma 2).

Proprio per la genericità con cui è stata scritta la norma, questo criterio ha generato non poche difficoltà interpretative,  prestandosi ad essere utilizzato da molti condomini come scudo dietro il quale nascondersi per non pagare le spese condominiali dell’appartamento vuoto, adducendo il mancato o ridotto uso del bene condominiale.

In questo caso è doveroso dunque un chiarimento. L’utilizzo diverso cui fa riferimento la legge non si deve confondere con quello soggettivo che ogni condomino può farne in base alle sue abitudini. Quindi anche le pulizie condominiali sono obbligatorie

Prendiamo il caso concreto di un condomino che vive al primo piano e pretende di non pagare le spese dell’ascensore. Per sua scelta decide di non prende l’ascensore, raggiungendo a piedi il suo appartamento. Se avesse ragione, allora gli altri condomini potrebbero pretendere una sua maggiore partecipazione alla spesa di pulizia delle scale. 

In realtà questo approccio è sbagliato perchè “l’uso” cui fa riferimento il codice civile è riferito alla minore possibilità di fruizione del bene comune, non per ragioni personali quanto piuttosto per ragioni strutturali  e totalmente slegate dalla volontà del singolo condomino.

La stessa Corte di Cassazione pronunciandosi nel merito aveva chiarito già  nel 1991 che si doveva fare riferimento al godimento potenziale del bene e non a quello effettivo che il condomino può fare della cosa comune (Cass. n. 13161/91).

Spese condominiali appartamento vuoto: se non ci vivi puoi pagare di meno?

Partiamo dalla considerazione che anche se l’appartamento è vuoto si deve assolvere al pagamento delle spese condominiali.

Ci sono alcuni casi in cui è possibile una deroga a questo principio generale? 

Analizziamo insieme alcune ipotesi:

•  la prima possibilità  è rappresentata da un regolamento condominiale contenente una clausola che preveda la possibilità di una riduzione della propria rata condominiale per il condomino che non gode di uno o più servizi. 
• la seconda possibilità è che l’assemblea dei condomini con delibera all’unanimità possa esentare parzialmente o anche totalmente un condomino dalle spese del condominio.

Naturalmente un appartamento vuoto implica una riduzione delle utenze legate al consumo, pertanto non pagherai la quota relativa al consumo dell’acqua condominiale se non vivi nel tuo appartamento.

La riforma del condominio del 2012 ha anche modificato l’art 1118 c.c. consentendo al condomino di richiedere il distacco dal riscaldamento o condizionamento centralizzato. 

Questo è possibile sempre che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per altri condomini.  

Il riferimento ai notevoli squilibri, di funzionamento ha come scopo quello di evitare che il distacco non sia giustificato da esigenze tecniche o che si proceda a distacchi tecnici senza ragione.

Per questo per poter procedere al distacco dal riscaldamento centralizzato è necessario fornire la  prova che esistono le condizioni per procedere al distacco, attraverso una perizia di un tecnico abilitato e la dimostrazione concreta che non ne consegue un aggravio dei costi in capo agli altri condomini. 

Se decidi di procedere alla richiesta di distacco dal sistema di riscaldamento o condizionamento centralizzato, resterai proprietario pro quota dell’impianto centralizzato. Dovrai comunque far fronte alle sole spese di manutenzione straordinaria dell’impianto, di conservazione e messa a norma.