Manutenzione delle parti comuni in condominio: amministratore allarmista o realista?

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Manutenzione parti comuni condominio: il 2021 sta lasciando il segno sul tema fondamentale della sicurezza degli impianti e più in generale delle strutture in cui viviamo. La sicurezza in condominio è un bene irrinunciabile. ll dramma della funivia del Mottarone a Maggio, l’incendio a Milano del condominio “Torre dei Moro” ad Agosto. Siamo sicuri che si tratti di allarmismo quando ci dicono che le manutenzioni sono necessarie?

L’intento di questo articolo è quello di proporre una riflessione seria e concreta su quelle che sono le tematiche hot in tema di manutenzione delle parti comuni, l’importanza di avere le certificazioni in regola e quello che i condomini devono sapere prima di prendere decisioni al riguardo.

Lavori di manutenzione su parti comuni: la manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio e le tipologie di spesa.

Partiamo dal concetto che manutenere il bene comune significa principalmente conservarlo in uno stato che garantisca la sua funzionalità nel tempo.

In condominio la manutenzione può interessare sia i beni di proprietà esclusiva sia quelli in proprietà comune. In questo post mi soffermerò su questi ultimi. Generalmente infatti le spese vengono suddivise in grandi categorie quali: spese ordinarie, spese straordinarie, spese per innovazioni, spese di conservazione e spese d’uso o di esercizio.

  • Spese ordinarie: sono quelle necessarie per la gestione delle cose e dei servizi comuni e riguardano interventi di modesta entità (pulizia delle parti comuni dell’edificio, interventi di riparazione degli impianti, polizza assicurativa fabbricato, compenso amministratore di condominio, pagamento delle bollette etc…);
  • Spese straordinarie: sono quelle a carattere eccezionale ed occasionale come quelle per il rifacimento del tetto o della facciata, o la sostituzione di una caldaia. Queste spese per le manutenzione parti comuni in condominio, sono sostenute solo in determinate circostanze e quindi non sono periodiche.
  • Spese per innovazioni: sono spese straordinarie che si differenziano dalle altre spese di manutenzione perchè alterano l’edificio consentendo un uso più comodo o vantaggioso. Per questo le innovazioni in condominio, rispondono al requisito dell’utilità piuttosto che a quello della necessità.
  • Spese di conservazione e spese d’uso o di esercizio: queste sono spese di manutenzione necessarie alla conservazione delle parti comuni del condominio. In particolare quelle di conservazione spettano a tutti i condomini proprietari e sono necessarie per mantenere efficiente il bene comune o ripristinarlo. Tali spese sono ripartite in base al valore della proprietà. Le spese di esercizio invece spettano solo ai condomini che utilizzano il servizio, in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Si pensi ad esempio alle spese per la pulizia, il riscaldamento, il consumo di energia e di acqua, il giardinaggio ecc..

Interventi sulle parti comuni: quando l’amministratore non ha bisogno del permesso dell’assemblea

Hai letto sopra quali tipologie di interventi possono attuarsi nelle parti comuni e come identificare le spese in base al carattere dell’intervento manutentivo stesso.

A seconda della spesa che si configura, è possibile deliberare in assemblea con specifiche maggioranze, si pensi alla maggioranza qualificata dei ⅔ del valore dell’edificio e la maggioranza degli intervenuti (art 1136, comma 5 c.c.).

Ci sono degli interventi urgenti in condominio che necessitano di un intervento immediato. Senza un intervento tempestivo infatti, potrebbero crearsi situazioni di pericolo per i condomini e per terzi oltre che causare ulteriori danni a cose o persone.

In queste situazioni che rivestono carattere urgente, non c’è il tempo utile per convocare l’assemblea e ottenere l’autorizzazione dei condomini all’avvio delle opere.

L’amministratore in questi casi è obbligato ad intervenire tempestivamente eliminando la situazione di pericolo. Dovrà impegnarsi per evitare che si verifichino danni a persone o cose, salvo poi riferire alla prima assemblea utile.
Ad esempio può accadere che si verifichi la caduta di un cornicione o di tegole che potrebbero danneggiare cose o ferire persone.

Negli edifici di ultima generazione, la tecnologia e l’utilizzo di materiali, rivestimenti innovativi – come le pannellature in Alucobond – a basso consumo energetico, garantiscono una maggiore resistenza alle intemperie e vengono sempre più utilizzate nelle ristrutturazioni e nell’edilizia residenziale. Tuttavia questo non deve farci abbassare la guardia sulla verifica dello stato dell’immobile.

L’amministratore può quindi autorizzare i lavori, ma alla prima assemblea di condominio utile, dovrà obbligatoriamente giustificare le sue scelte di fronte ai propri condomini dimostrandone l’urgenza, ad esempio attraverso la perizia di un tecnico, affinché la spesa sia ratificata e accettata

Oneri manutentivi ripartizione dei poteri tra Amministratore ed Assemblea

Le decisioni relative a spese straordinarie dipendono dalla maggioranza dei condomini che devono votare in apposite assemblee.
Abbiamo visto quali sono le parti comuni in condominio secondo l’elencazione contenuta nell’art 1117 c.c. anche se non si tratta di un elenco tassativo.

Ne deriva che il “custode”di tali beni è proprio il Condominio e questo si desume proprio dalle funzioni deliberative e di gestione in capo all’assemblea dei condomini.

Per la stessa giurisprudenza (Cassazione n. 20317 del 20.10.2005) il Condominio in qualità di custode dei servizi e dei beni comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinchè le cose comuni non arrechino pregiudizio alcuno e risponde in base all’art 2051 c.c. dei danni causati ad un condomino o ad un terzo.

Resta comunque in capo all’amministratore una specifica posizione di garanzia (art 40, comma 2, c.p.p), sul quale ricade l’obbligo di rimuovere ogni situazione di pericolo che discenda dalla rovina di parti comuni, con atti di manutenzione ordinaria e straordinaria, predisponendo in tempi utili, le cautele più adatte alla prevenzione di specifiche situazioni di pericolo.
L’amministratore inoltre, risponde anche per omessa rimozione del pericolo cui si espone l’incolumità pubblica di chiunque acceda alle parti comuni, nonchè per i danni derivanti da un evento causato dalla situazione di pericolo derivante dalla scarsa o tardiva manutenzione dell’immobile.

Quindi è possibile eliminare il pericolo senza necessariamente far eseguire interventi di manutenzione straordinaria, semplicemente eliminando il pericolo stesso o delimitando la zona interessata.

Così facendo si ha la possibilità di far deliberare l’assemblea in merito alla soluzione da adottare. Altresì non può considerarsi responsabile l’amministratore che, di fronte all’immobilismo dell’assemblea, si attiva per impedire che una parte pericolante dell’edificio, diventi un rischio per l’incolumità delle persone.

Sicurezza del condominio: amministratore allarmista o realista?

Il momento in cui l’ amministratore riceve il mandato da parte dei condomini è delicatissimo e spesso tuttavia sottovalutato.
Da qui l’importanza di effettuare una due diligence del condominio prima di accettare l’incarico.

Sappiamo ormai quanto la normativa è stringente in tema di sicurezza condominiale.

Nella manutenzione di parti comuni del condominio rientrano: la manutenzione periodica degli impianti, la manutenzione degli ascensori e la verifica biennale, la manutenzione annuale dei cancelli automatici (direttiva macchine del Dlgs. 2010/17), il certificato di prevenzione incendi in condominio meglio conosciuto come CPI al Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco, nonchè la verifica che l’impianto antincendio sia funzionante, la predisposizione e la verifica periodica della pianificazione d’emergenza, sono solo alcune delle incombenze in capo ad un amministratore di condominio efficiente e avveduto.
Dopo l’entrata in vigore della riforma del condominio (legge 11 dicembre 2012, n. 220), la lista di è notevolmente allungata e non ci si può di certo affidare ad un ”amministratore fai da te” o “ammiocugino”.

Ecco perchè se i condomini hanno scelto un professionista, non pensare solo che questo voglia fare il furbetto con le spese extra.

Pensa piuttosto a quante e quali incombenze è soggetto, rispondendo in prima persona di quello che accade nel tuo condominio.

Conclusioni

Alcune scelte scomode, fanno passare il professionista per un amministratore pignolo e precisino, o addirittura rompi scatole, ma ad un’analisi più attenta potrai verificare quanto quelle iniziative talvolta anche solo suggerite dall’amministratore, siano una garanzia per la tua sicurezza e per la sicurezza del condominio.

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