Assemblea Condominiale Online: Basta il consenso della maggioranza dei Condomini

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Come sono cambiate le riunioni di condominio al tempo del Covid? E’ possibile svolgere l’assemblea condominiale online, senza incorrere nella invalidità delle riunioni? Ecco alcuni consigli pratici e informazioni utili per superare  problemi e limiti, dopo le modifiche all’art. 66 disp. att. c.c.

L’organo che esprime la volontà condominiale è rappresentato dall’assemblea dei condomini, durante la quale il condominio approva i bilanci consuntivi, preventivi e realizza decisioni vincolanti per la vita nel condominio.

La legge esclude che questo appuntamento così fondamentale per la vita condominiale possa avere delle alternative.

Le regole precise e sufficientemente semplici per la sua indizione, non necessitano di formalità particolari come invece accade per le società di capitali, cui in qualche caso il condominio si ispira.

Con la pandemia Covid 19 è stato vietato ogni tipo di assembramento, proprio per evitare la maggiore diffusione del virus, in particolare in luoghi chiusi.

Sono state vietate riunioni e attività culturali, incluso le assemblee condominiali, per il contenimento dell’epidemia.

Questa soluzione se da un lato ha permesso di mettere in campo tutte le soluzioni possibili per combattere il virus, dall’altra parte ha creato non poche difficoltà alla gestione condominiale.

Molto è cambiato rispetto alle “classiche assemblee condominiali”.

L’amministratore da mero organizzatore dell’adunanza è diventato vero e proprio garante degli spazi occupati e che devono essere adeguati nelle distanze e nella sanificazione. 

Consenso preventivo e regolamento

L’ultima sfida per gli amministratori di condominio durante la pandemia Covid 19? Le assemblee condominiali da remoto. 

Ma come fare l’assemblea condominiale in videoconferenza?

Con questo articolo desidero togliere il velo di diffidenza da questo strumento che, dapprima introdotto come meramente emergenziale, ha assunto invece i connotati di un vero e proprio metodo di svolgimento delle assemblee condominiali post pandemia.

L’assemblea condominiale online può garantire se usata correttamente, un’ampia partecipazione dei condomini alla vita del proprio condominio, assicurando trasparenza e condivisione delle scelte gestionali e operative dell’amministratore.

Quale maggioranza è prevista per l’assemblea on line? 

Con le modifiche al decreto Agosto 2020, approvate dal Parlamento il 12 ottobre scorso, sono stati apportati alcuni cambiamenti all’Art. 66 delle Disposizioni di Attuazione norma inderogabile del Codice Civile, che inizialmente prevedeva la possibilità di svolgere l’assemblea condominiale online con il consenso dell’unanimità dei condomini.

Questa previsione ha bloccato nei fatti la possibilità di utilizzarla nella maggior parte dei casi, fino a quando l’articolo in questione è stato nuovamente modificato con la L. 159 del 27.11.2020 prevedendo il “consenso della maggioranza dei condomini” per la partecipazione all’assemblea in modalità di videoconferenza.

Con la pandemia abbiamo dovuto prendere atto del ritardo informatico in cui ci troviamo, non solo in termini di tecnologia fruibile da tutti ma anche di cultura informatica carente.

Ancora oggi la tecnologia di cui parliamo resta appannaggio di giovani e adulti, ma non della fascia d’età più alta che peraltro rappresenta una percentuale importante della nostra società e della vita condominiale.

Se nel nostro condominio l’amministratore indicesse una video-assemblea certamente non tutti potrebbero partecipare. Ne consegue l’ annullabilità della stessa ed esclusione dei condomini non ancora pronti a questa rivoluzione tecnologica. 

Tuttavia se il regolamento condominiale, disponendo la videoconferenza per le assemblee, prevede una modalità facoltativa, questa è corretta e legittima, non incidendo sul sistema collegiale di formazione della volontà condominiale.

Infine qualora il regolamento non preveda la videoconferenza per le assemblee, grazie all’aggiornamento legislativo attuato, è possibile introdurre questo strumento nel regolamento condominiale. La delibera si assume con la maggioranza prevista dall’art 1138 c.c. (almeno la metà del valore dell’edificio e la maggioranza degli intervenuti) 

Convocazione dell’assemblea condominiale online

La normativa ha introdotto una serie di novità ed indirizzi informatici alla materia condominiale come l’art 66, comma 3, disp.att. c.c. secondo il quale la convocazione all’assemblea condominiale online può essere comunicata anche a mezzo di posta elettronica certificata  equiparando gli effetti della raccomandata con ricevuta di ritorno alla PEC.

L’avviso di convocazione, deve contenere specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. 

Nullità o annullabilità

Se ci si limita al mero riferimento normativo circa il vizio che può ingenerare un’assemblea condominiale, l’unico dato si ricava dall’art. 1137, comma 2 c.c per il quale è possibile impugnare le delibere assembleari contrarie alla legge o al regolamento condominiale per ottenerne l’annullabilità.

E’ toccato agli operatori del diritto il pesante compito di individuare criteri più precisi ed affidabili per individuare le categorie di invalidità, da quella meno grave dell’annullabilità a quella più grave della nullità

Più in generale si può affermare che i vizi legati alla convocazione e alle modalità di svolgimento dell’assemblea online, restano compresi tra quelli di annullabilità individuati dalla Cassazione Civile a Sez. Un. 7.2.2005 n.4806.

Tale pronuncia costituisce tuttora la pietra miliare in materia. Le sue indicazioni non sono mai state messe in discussione dalla giurisprudenza sia di merito che di legittimità.

Resta pacifico che in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’art 1137 del cc.

Detta annullabilità può essere fatta valere dai dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

Luogo di convocazione dell’assemblea online

Per l’assemblea in videoconferenza valgono le stesse regole di convocazione di quella fisica ed anche l’invio delle comunicazioni avrà le stesse modalità dell’invito in un luogo fisico.

Il nuovo art 66 disp. att.ve c.c.al comm a 3 prevede  espressamente che se lo svolgimento dell’assemblea è previsto in videoconferenza, nella convocazione dovrà indicarsi la piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e l’ora esatta della stessa. 

Chi può partecipare ad una riunione di condominio? 

Sul punto la giurisprudenza ha chiarito che deve essere un luogo accessibile ai condomini, è pertanto necessario che gli strumenti utilizzati dall’amministratore garantiscano:

  • l’adeguata partecipazione e accessibilità a tutti
  • la necessità di monitorare l’effettiva partecipazione dei partecipanti
  • sia consentito a chi non ha la connessione internet di poter partecipare all’assemblea in videoconferenza in modalità audio tramite telefono.

Questo concetto non deve stupire perché è centrale l’inclusione totale dei condomini nelle scelte riguardanti il condominio. La legge infatti prevede che la volontà assembleare si formi attraverso un sistema collegiale, con il confronto dei condomini in un luogo nello stesso tempo.

Presidente, segretario e verbalizzazione dell’assemblea

Il Codice civile prevede espressamente le figure del presidente e del segretario per le assemblee delle società di capitali. Mentre il legislatore non dice nulla per quanto riguarda le assemblee condominiali e queste due figure, si “presumono” presenti.

Tuttavia si considerano legittime le assemblee le cui delibere sono assunte senza aver designato questi due soggetti. 

La legge 126/2020 recante «Misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia,» ha previsto l’obbligatorietà della figura del presidente in assemblea, con il compito di sottoscrivere il verbale redatto dal segretario e riabilitando di fatto queste due figure. 

Inoltre al comma 6 si afferma che il verbale debba essere inviato all’amministratore e a tutti i condomini  con le stesse formalità previste per la convocazione.

Videoregistrare l’assemblea sarà utile per provare eventuali contestazioni. Chi non vuole essere ripreso, potrà sempre disabilitare la videocamera del proprio computer, tablet o telefono cellulare, lasciando attivo solo l’audio.

Altri aspetti da tenere in considerazione per lo svolgimento corretto dell’assemblea da remoto

  • Le deleghe devono essere trasmesse all’amministratore anche via email, non essendo stato specificata una modalità unica.
  • Le votazioni sui punti all’ordine del giorno possono essere svolte attraverso un’applicazione integrata alla piattaforma utilizzata oppure per chiamata nominale
  • I condomini devono poter partecipare alla discussione assembleare come se fossero in presenza. E’ necessario il rispetto dei limiti di tempo per ciascun intervento e dando possibilità a tutti di esprimere il proprio parere o la propria volontà.

Sistemi di videoconferenza consigliati

Di seguito troverai i sistemi di videoconferenza più conosciuti e che possono essere utilizzati semplicemente scaricando un’ app sul tuo supporto informatico:


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3 commenti
  1. Massimo M
    Massimo M dice:

    Buongiorno,
    è possibile prevedere la modalità mista, chi può o vuole in presenza, gli altri in videoconferenza ?

  2. Arpe
    Arpe dice:

    Buongiorno Massimo M,
    assolutamente si questa modalità è possibile. Naturalmente perchè l’assemblea di condominio mista possa avere luogo è necessario utilizzare adeguati strumenti tecnologici per realizzarla. E’ importante infatti garantire la partecipazione integrata di tutti i presenti in loco ed online, in modo e che si possa raggiungere il consenso su ogni decisione all’odg.
    Se vuoi approfondire altre tematiche, seguici sul blog o si nostri canali social.😊

  3. Raffaella
    Raffaella dice:

    Buongiorno, per quanto riguarda la modalità mista, l’amministratore ha facoltà di definire un numero massimo di partecipanti in presenza, riducendo quindi la possibilità di scelta da parte dei condomini?
    Secondariamente, la modalità di partecipazione audio via telefono, per chi eventualmente sprovvisto di connessione internet, deve essere precisata nella convocazione?
    Ringrazio cordialmente.
    r.baudo

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