Quante deleghe può avere un condomino con meno di 20 condomini?
Le deleghe in condominio, sono un tema ricorrente quando si partecipa all’assemblea condominiale. Si discute spesso tra i condomini su quante deleghe si possono portare in assemblea di condominio e se c’è un numero massimo consentito dalla legge.
Un condomino mi ha inviato un quesito proprio in tema di deleghe in assemblea di condominio.
Poichè è un tema che interessa tante persone, voglio condividere con voi la sua domanda e le soluzioni previste dalla legge.
Il quesito: qual’è il numero massimo di deleghe in condominio?
“Siamo un condominio di 11 appartamenti, accade spesso che il solito condomino abbia tutte le deleghe, rappresentando così una percentuale altissima di condomini rappresentati.
La domanda è la seguente: con più di 20 condomini il tetto massimo è di 1/5 di millesimi, per meno di 20 quale rapporto è previsto… Qual’è il numero massimo di deleghe? Grazie “
La risposta: limiti alle deleghe in condominio
E’ possibile intervenire in assemblea anche senza necessariamente partecipare attraverso la ” presenza fisica” del condomino.
In tema di deleghe in condominio, il riferimento normativo è quello dell’ art.67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, dove al comma 1 si prevede che:
”ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta”
In questo modo il condomino delegante non perde il diritto ad esprimere la sua volontà.
La norma prosegue stabilendo che:
“Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e del valore proporzionale.”
Si evidenzia quindi una doppia maggioranza, non solo in termini numerici riferendoci al numero di condomini rappresentabili a mezzo delega ma anche un riferimento al valore millesimale che rappresentano.
Prima della riforma del condominio intervenuta con legge 11 dicembre 2012 n. 220 non era fatta alcuna distinzione tra condomini con più di 20 condòmini.
Nessun limite era previsto rispetto al numero di deleghe possibili in capo ad un solo soggetto che partecipava all’assemblea.
Con l’entrata in vigore di tale norma si è invece individuato uno spartiacque, assicurando una partecipazione attiva dei condomini e garantendo l’effettivo dibattito oltre che la reale collegialità delle assemblee.
Ciascun condomino, può farsi rappresentare in assemblea da un altro condomino o anche da un terzo estraneo al condominio, ad esclusione dell’amministratore (ai sensi dell’art. 67 disp.att.c.c.).
Il diritto di concedere la delega, è diritto garantito dalla Costituzione Italiana come libertà di espressione, quindi non può essere vietato neanche da una clausola inserita nel regolamento condominiale di natura contrattuale.
Quale riferimento normativo per i condòmini con meno di 20 condomini?
Per quei condomini con numero di proprietari inferiore alle 20 unità, il riferimento normativo è il Regolamento condominiale.
Il regolamento infatti può prevedere un vincolo più restrittivo all’esercizio del potere di delega, limitando ulteriormente il numero di mandati che possono concentrarsi in capo ad un unica persona.
In altre parole, potrebbe prevedere che nelle assemblee di quello specifico condominio, i condomini non possono intervenire con più di due, tre deleghe.
A questo proposito la stessa Corte di Cassazione si è espressa, considerando invalida una deliberazione assunta in violazione del limite di delega, più restrittivo individuato dal regolamento condominiale.
Se nel regolamento non è previsto alcun limite, deve ritenersi che il numero di deleghe sia illimitato.
I rapporti tra condomino rappresentato e delegato vengono ricondotti alle regole generali sul mandato.
Quando la delega è viziata, la sua validità può essere fatta valere solo dal delegante, escludendo quindi la possibilità che sia rilevata anche dagli altri condòmini, perchè estranei al rapporto di delega.
Infine spetta al presidente dell’assemblea ammettere le deleghe, dopo aver verificato l’autenticità ed il contenuto relativo alle delibere che in quell’assemblea si devono adottare.
Tuttavia, come abbiamo detto sopra, è solo il condomino delegante che può far valere eventuali vizi che rendono nulla la delega.
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